空き家の売却で確定申告は必要？申告しないリスクや譲渡所得税の計算方法とは

空き家を売却する際に、確定申告が必要なのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
売却時に確定申告が必要かどうかは、売却した際に利益が生じているかによって必要・不要が変わってきます。
そこで、空き家を売却する際に確定申告は必要なのか、また確定申告を怠った場合はどうなるのか、そして売却時に発生する譲渡所得税の計算方法を解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で、空き家売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の売却時に確定申告は必要？

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得、およびそれに対する所得税の額を計算し、税務署に申告・納税する手続きのことです。
では、空き家を売却した場合は、確定申告が必要になるのでしょうか。
ここでは、確定申告が必要なのか、また必要か不要となるケースについて解説します。

売却益が生じたら確定申告が必要

空き家を売却した際に確定申告が必要となるケースは、売却益が生じた場合です。
売却益とは「譲渡所得」と呼ばれ、売却した価格から購入時にかかった費用や売却時にかかった費用を差し引いて求められます。
この譲渡所得が発生すると、譲渡所得税という税金が課せられるため確定申告が必要になります。
そのため、空き家売却による利益が生じたら、売却した翌年の2月16日から3月15日までのあいだに、居住する税務署にて確定申告をおこなわなければなりません。
なお、普段確定申告が必要ない会社員の方でも確定申告が必要になるため注意しましょう。

確定申告が不要なケース

確定申告が不要なケースは、売却による利益（譲渡所得）がマイナス、つまり損失を出した場合です。
この場合は、利益が生じていないため、譲渡所得税が課税されることはありません。
そのため、基本的に確定申告は不要です。
ただし、損失を確定申告することで、税金の節税につながることもあります。
なぜなら、損失時に確定申告することで「損益通算」や「繰越控除」が利用できるためです。
損益通算とは、給与所得や事業所得など譲渡所得以外の所得と損失を合算することをいいます。
そのため、空き家売却時に出た損失と給与所得などを相殺すれば、所得税などの税金を減らすことができます。
また、その年で相殺できなかった損失については、翌年以降最長で3年間繰り越しすることが可能です。
したがって、空き家売却で売却益が発生した場合だけでなく、損失時も確定申告をおこなうことを検討してみましょう。

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空き家の売却時に確定申告をしないとどうなる？リスクについて

空き家を売却した際に売却益が発生したにもかかわらず、翌年に確定申告をしなかった場合は、何らかのリスクを被ることになります。
そのため、確定申告が必要な場合は、気付いた時点にすぐに申告・納税をおこなうことが大切です。
ここでは、確定申告をしなかった場合のリスクについて解説します。

リスク①無申告加算税が課される

定められた期限までに申告および納税をおこなわなかった場合に課される税金が、無申告加算税です。
無申告加算税は、納付税額や条件によって加算税率が異なります。
一般的には、納付する金額が50万円以下の部分に「15％」加算され、50万円を超える部分に対しては「20％」加算されます。
そして、法改正により2024年1月1日からは、納付金額が300万円を超える部分に対しては加算税の割合が30%に引き上げられたため注意が必要です。
ただし、確定申告を忘れていてもすぐに申告することで、税率が軽減される救済措置が設けられています。
自主的に期限後に申告した際は、納付税額に5％を乗じた金額となっており、大幅に負担を抑えることが可能です。
また、事前通知を受けたあとに申告した場合は、50万円以下は「10％」、50万円を超える部分は「15％」、300万円を超える部分は「25％」です。
このように、放置せずにすぐに申告・納税すれば課されるペナルティも少なく済みます。

リスク②延滞税が課される

確定申告を怠ったときに課せられる税金は、無申告加算税だけではありません。
本来納めるべき税金を納税しなかった場合は、延滞税も課されます。
延滞税は、納期限から経過した日数によって計算され、納期限の翌日から2か月を経過する日までの翌日は、「年7.3％」と「延滞税特例基準割合＋1％」の いずれか低い割合が適用されます。
一方で、2か月経過する日の翌日以降からは、「年14.6％」と「延滞税特例基準割合＋7.3％」のいずれか低いほうです。
延滞税特例基準割合とは、金融機関の新規の短期貸出約定平均金利などを参考にして毎年定められています。
このように、期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課税されるため、気付いた時点で速やかに確定申告をおこなうことが大切です。
また、確定申告が不安の場合は、税理士などのアドバイスを受けながら対応しましょう。

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空き家の売却時の確定申告に必要な譲渡所得税の計算方法とは？

空き家の売却時に売却益が生じた場合は、譲渡所得税が課税されます。
スムーズに確定申告をおこなうためにも、譲渡所得税の計算方法について把握しておきましょう。
ここでは、譲渡所得税の計算方法を解説します。

流れ①譲渡所得を計算する

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税される税金です。
そのため、まずは譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は、以下のように売却価格から購入時に支払った費用と売却時に支払った費用を差し引いて算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入する際に支払った費用のことで、建物購入代金、仲介手数料や登記費用などが該当します。
譲渡費用は、不動産を売却した際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙代、測量費などです。
これらの費用を売却価格から差し引き、譲渡所得がプラスとなった場合が確定申告が必要になります。
ただし、空き家を含む不動産を売却する際は、3,000万円の控除の特例が利用できる場合があります。
この特例を利用すれば、最大で3,000万円まで譲渡所得から控除されるため、譲渡所得を大幅に減らすことが可能です。
なお、特例により譲渡所得がマイナスとなった場合でも、特例を利用した場合は確定申告が必要です。

流れ②譲渡所得税を計算する

次に、譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）：税率39.63％
• 所有期間が5年超えの場合（長期譲渡所得）：税率20.315％

このように、長い期間不動産を所有している不動産を売却したほうが、税金を安く抑えることができます。
そのため、空き家を売却する際も、売却するタイミングに留意すると節税が期待できるでしょう。

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まとめ

空き家を売却した際に確定申告が必要なケースは、売却益（譲渡所得）が生じた場合です。
申告や納税が必要にもかかわらず、それを怠った場合は無申告加算税や延滞税が課されるため、期間内にきちんと確定申告することが重要です。
また、確定申告時には譲渡所得税の計算も必要になるため、事前に計算方法なども把握しておきましょう。
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