不動産売却における机上査定と訪問査定とは？相場についても解説

不動産の売却価格を知るためには不動産会社に査定を依頼しますが、その前におおよその価格相場を知っておきたいと思う方もいらっしゃるでしょう。
「そもそも不動産会社はどのように査定額を算出しているのだろう？」と気になる方も多いかと思います。
そこで今回は、不動産売却における査定の算出方法と、自分で価格相場を調べる方法を福岡市周辺で不動産売却をお考えの方に向けて解説します。
不動産売却をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却の査定前に相場価格を知る方法

不動産会社に査定を依頼する前に、自分でおおよその相場価格を調べておくと資金計画が立てやすくなります。
確実な売却価格を知るためには不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、ある程度の相場価格であれば、自分で調べることが可能です。
まずは自分で不動産の相場価格を調べる方法を確認しておきましょう。

近隣の類似物件から相場を調べる

近隣にある類似物件の価格を参考にすれば、ある程度の相場価格がわかります。
類似物件の情報は最低でも3つ以上は集めましょう。
情報を集める際には、以下のようなサイトを活用すると便利です。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 不動産ポータルサイト
• 土地総合情報システム

レインズ・マーケット・インフォメーションと土地総合情報システムには、過去の売買取引価格が記載されています。
実際の売買取引価格を用いて、マンションや一戸建ての相場を知りたければレインズ・マーケット・インフォメーション、土地の相場を知りたい場合には土地総合情報システムを利用すると良いでしょう。
また、現在売り出している物件の価格からも、平均価格を調べることができます。
その際は不動産ポータルサイトを利用すると便利です。
売却したい物件と似た物件がいくらで売り出されているのか確認して、売却価格の参考にしましょう。

公的な価格から相場を算出する

国や都道府県、各自治体が公表している公的な価格からも相場価格を調べられます。
参考にする価格は、公示地価や相続路線価、固定資産税評価額などです。
公示地価と相続税路線価はインターネットで閲覧できます。
固定資産税評価額は、毎年4～5月頃に市町村から郵送されてくる納税通知書に記載があるので確認してみてください。
参考にしたい公的価格を調べたら、以下の計算式にあてはめて相場価格を算出します。

• 公示地価：類似物件の公示地価×土地の面積×1.1
• 相続税路線価：路線価×土地の面積÷0.8×1.1
• 固定資産税評価額：固定資産税評価額÷0.7×1.1

このように、類似物件や公的な価格を活用すれば、ある程度の相場価格を予想できます。
とはいえ、必ずしも相場価格が売却価格につながるわけではありません。
相場の設定や査定の方法は不動産会社によって異なり、また取引する時期で価格が大きく変わることもあるためです。
相場価格はあくまでも目安として考え、売主と買主が納得のいくような価格に設定することが大切です。

不動産売却における机上査定とは

自分で相場価格を算出したら、確実な売却価格を知るために不動産会社へ査定を依頼します。
その際に、不動産会社はどうやって査定しているのか気になる方も多いのではないでしょうか。
不動産売却における査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
納得のいく不動産売却ができるよう、査定方法の違いについて理解を深めておきましょう。

机上査定の特徴

机上査定とは現地確認はおこなわず、データのみで査定額を算出する方法です。
簡易査定とも呼ばれています。
机上査定における査定額の算出根拠は、査定時の市場状況や類似物件の過去の売買価格などのデータです。
個別性の高い一戸建てや土地の査定にはあまり向いてませんが、マンションは成約事例が豊富なので、ある程度精度の高い査定が期待できるでしょう。

机上査定のメリットとデメリット

机上査定のメリットは、すぐに査定額がわかることです。
インターネットや電話から気軽に査定を依頼でき、当日～3日程度で査定が完了します。
一方、現地を確認しないため、査定の精度が劣ることがデメリットです。

机上査定に向いている方

訪問査定の場合、不動産会社の担当者と予定を合わせて、物件訪問時に立ち会わないといけません。
一方、机上査定は現地確認が必要ないため「時間をかけずに査定額を知りたい」という方に向いています。
また、不動産売却を迷っており、おおよその査定額を聞いてから判断したいという場合にも、机上査定がおすすめです。

不動産売却における訪問査定とは

続いて、訪問査定について解説します。
机上査定とは異なる特徴があるため、状況にあわせてどちらかを選択しましょう。

訪問査定の特徴

訪問査定とは、実際に現地を確認したうえで査定額を算出する方法です。
訪問査定では、机上査定で利用するデータに加えて、実際に不動産を確認して得られた情報も査定額の根拠となります。
建物の場合は、不動産会社の担当者が物件を訪問する際に立ち会いが必要です。
現地訪問から査定額が出るまでに7～10日ほどと、机上査定よりは時間がかかりますが、実際に現地を確認するため高精度な査定が期待できます。

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定は、実際に物件を確認してから査定額を算出するため、査定の精度が高いというメリットがあります。
また不動産会社の担当者と直接顔を合わすことで、信頼できる不動産会社かどうか見極めやすいことも魅力の1つです。
一方、机上査定に比べると査定に時間がかかる、立ち会いの手間がかかるなどのデメリットがあります。

訪問査定に向いている方

訪問査定は、多少時間がかかっても確実な査定額が知りたいという方に向いています。
また、不動産売却することが決まっている場合にも、訪問査定がおすすめです。
実際に不動産売却をするとなると、いずれにせよ訪問査定が必要になるためです。
売却の意思が固まっているのであれば、はじめから訪問査定を受けたほうが良いでしょう。

訪問査定の前にやっておくこと

訪問査定では、建物の傷や設備の不具合などがチェックされます。
査定額に影響する可能性があるため、不具合は可能な限り修繕して、汚れはきれいにしておきましょう。
また、以下のような書類を準備できれば、より精度の高い査定が期待できます。

• パンフレット
• リフォーム図や設計図など建物の図面
• 物件購入時の売買契約書
• 不動産の周辺環境が分かる図面
• 新築時の各種設計図書

上記以外にもさまざまな書類があり、マンションの場合は管理組合関係書類も必要です。
余裕をもって準備ができるように、必要書類についてはあらかじめ不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却時の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれに異なる特徴があるため、査定の目的に応じてどちらを選択するか判断すると良いでしょう。
不動産売却をご検討の際には、まず不動産会社へご相談ください。
私たち「舞松原不動産株式会社」は、福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で不動産売却をお手伝いしております。
不動産の売却価格が知りたい方や、不動産売却でお困りの方は弊社までお気軽にご相談ください。