不動産売却時にかかる税金の種類や節税対策を解説

2022-09-13

不動産売却時にかかる税金の種類や節税対策を解説

この記事のハイライト
●不動産売却時には、おもに4種類の税金がかかる
●譲渡所得に一定の税率をかけると譲渡所得税が算出できる
●不動産売却時にかかる税金は控除や特例を利用することで抑えることができる

不動産を売却する際には、仲介手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。
なかでも税金は、不動産の種類や面積によって税額が異なるため「いくらかかるんだろう」と不安な方もいらっしゃるでしょう。
今回は、不動産売却時に発生する税金の種類や計算方法、控除を利用した税金対策を解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却における税金対策!税金の種類

不動産売却における税金対策!税金の種類

不動産売却時に発生する税金の種類は1つだけではありません。
まずは、不動産売却時に発生する税金の種類から確認していきましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの書類にかかる税金です。
不動産売却においては、不動産売買契約書に印紙税がかかります。
印紙税は、収入印紙を購入して契約書に貼り付けることで納税したことになります。
印紙税額は不動産売買契約書に書かれている金額によって異なり、一律ではありません。
契約金額が10万円を超える場合、令和6年3月31日までの間に作成される契約書には軽減措置が適用されます。
契約金額ごとの印紙代については以下のとおりです。

  • 500万円超1,000万円以下:本則税率が1万円、軽減税率が5,000円
  • 1,000万円超5,000万円以下:本則税率が2万円、軽減税率が1万円
  • 5,000万円超1億円以下:本則税率が6万円、軽減税率が3万円

登録免許税

登録免許税は、住宅ローンが残っている家を売却するときに発生する税金です。
住宅ローンを組んで家を購入すると、金融機関はその建物に抵当権を設定します。
抵当権とは、契約書の返済が滞った際に、金融機関が自宅を担保にとる権利のことです。
抵当権が設定されたままでは家を売却できないため、ローンを完済するとともに抵当権抹消の手続きをしなければなりません。
その際にかかる税金が「登録免許税」です。
税額は不動産1つあたり1,000円と定められています。
たとえば、土地と建物を1つずつ売却する場合には、2,000円の登録免許税がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益(譲渡所得)が発生した場合にかかる税金です。
所得税と住民税を総称して「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得税の計算方法については、のちほど解説します。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、2013年~2037年までの間に生じる所得に対してかかる税金です。
東日本大震災からの復興に用いられるために創設された税金で、所得税の納税義務がある個人全員に課税されます。
復興特別所得税の金額は「基準所得税×2.1%」で求められます。

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不動産売却における税金対策!計算方法

不動産売却における税金対策!計算方法

上記でご紹介した税金のうち、もっとも高額になりやすいのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は譲渡所得に対して一定の税率がかかるため、不動産売却益が発生するほど税金も高くなります。
後悔しないためにも、あらかじめ譲渡所得がいくらくらいになるのかを把握しておきましょう。
譲渡所得税の計算方法を各ステップに分けて順番にご説明します。

ステップ1:譲渡所得を算出する

譲渡所得税を求めるためには、はじめに譲渡所得を算出しなければなりません。
譲渡所得は「譲渡収入金額ー(取得費用+譲渡費用)」で求められます。
取得費は不動産を購入する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
取得費には購入代金や建築代金、契約書の印紙税などが該当し、譲渡費用には、建物の解体費用や売却時に支払った仲介手数料などが含まれます。
どの費用が取得費、または譲渡費用に含まれるのか判断が難しい場合には、不動産会社に相談すると良いでしょう。

ステップ2:建物の取得費を計算する際は減価償却をおこなう

建物は築年数とともに劣化して価値が減少していくため、取得費を計算するときに減少した価値の分を差し引かなければなりません。
これを減価償却といい、減少した価値の差額分を減価償却費といいます。
減価償却費は「建物を取得する際にかかった費用×0.9×償却率×経過年数」で求められます。
償却率は以下のとおりです。

  • 木造:0.031
  • 軽量鉄骨造:0.025
  • 鉄筋コンクリート造:0.015

たとえば、取得費が2,000万円の木造住宅を築10年で売却する場合「2,000万円×0.9×0.031×10年=558万円」で、減価償却費は558万円となります。

ステップ3:譲渡所得から特例控除額を差し引く

不動産売却時には、一定の条件を満たすことで利用できる特例や控除がいくつか用意されています。
譲渡所得から控除額を差し引くことができれば、譲渡所得税の負担を軽減できます。
特例の具体的な内容については、のちほど解説します。
なお、この段階で譲渡所得がゼロもしくはマイナスになっていれば、譲渡所得税はかかりません。

ステップ4:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、譲渡所得に一定の税率をかければ、譲渡所得税が算出できます。
前述したように、税率は不動産の所有期間によって異なります。
不動産の所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得となり税率は20.315%、5年未満の場合は短期譲渡所得となり税率は39.63%です。
なお、売却日はその年の1月1日時点で判定します。
たとえば2021年10月1日に売却した場合でも、2021年1月1日として計算することになるため、所有期間の算定方法に注意しましょう。

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不動産売却における税金対策!控除や特例

不動産売却における税金対策!控除や特例

最後に、不動産売却時の税金対策をご紹介します。
不動産売却時にはさまざまな税金がかかりますが、基本的に節税できるのは譲渡所得税のみです。
そのため、譲渡所得税をいかに安く抑えるかがポイントになります。
これからご紹介する特例を利用することで譲渡所得税を抑えられるため、どのような控除があるのか確認しておきましょう。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

売却する不動産がマイホーム(居住用財産)だった場合には、最大3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を利用して譲渡所得税をゼロにすることが可能です。
ただし、特例を適用するには、自分が住んでいた自宅であること、売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないことなどいくつかの条件を満たす必要があります。

所有期間10年越えのマイホームを売却した場合の特例

所有期間が10年を越えるマイホームを売却する場合には、長期譲渡所得の税率よりもさらに安くなる可能性があります。
通常の長期譲渡所得税では、譲渡所得に税率20.315%をかけますが、この特例を適用すると以下のような税率になります。

  • 6,000万円以下の部分:14.21%
  • 6,000万円を超える部分:20.315%

この特例のメリットは「マイホーム売却時の3,000万円特別控除」と併用できることです。
3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得がゼロにならない場合には、あわせて利用するようにしましょう。
上記の特例のほかにも、相続した空き家に使える特例や、自宅を買い換える際に適用できる特例があります。
いずれの特例にも適用条件が定められているため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。

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まとめ

不動産売却時における税金対策では、譲渡所得をいかに抑えるかが重要となります。
どの特例を利用できるのか判断が難しい場合には、不動産会社に相談しながら売却活動を進めていくことがおすすめです。
私たち「舞松原不動産株式会社」は、福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で不動産売却のお手伝いをしております。
税金対策をしながら不動産売却をしたいとお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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