不動産売却の流れとは？媒介契約のフローや売却活動にかかる期間を解説

初めて不動産を売却しようとする場合、実際にどのような流れで進んでいくのか不安に感じることもあると思います。
そこで、この記事では福岡市内お住まいの方に向けて、媒介契約の締結からその後の売却活動に至るまでの流れやかかる期間について解説します。

不動産売却の流れ：査定～媒介契約を結ぶまで

まず、不動産を売却する場合に不動産の価格を査定してもらいます。
この価格査定は、しっかり価格を算出してくれるのかどうか、不動産会社を選ぶ上でとても大切なポイントです。
不動産の価格査定については次の2種類があります。

• 机上査定
• 訪問査定

机上査定は、不動産会社が不動産の条件をヒアリングしたものを、文字通り机上で算出する方法です。
こちらは算出されるスピードはとても早いのですが、査定価格の精度はそれほど高くはありません。
訪問査定については、実際に不動産会社が自宅まで来て、家の状態をしっかりチェックするだけでなく、所有者からも様々なヒアリングをして算出します。
訪問査定の場合は、机上査定と比べると算出スピードは遅いのですが、価格の精度がとても高いというのが訪問査定の特徴です。
以上の点から実際に不動産を売却する場合には、価格の精度も含めて不動産業者をチェックするという点からも、訪問査定で査定価格を算出してもらうのがおすすめです。
価格が査定されて、売却価格が決まったら、不動産会社と媒介契約をします。
媒介契約は、不動産会社に売却活動を依頼し、不動産会社はそれに基づいて営業活動をして、成約に至った場合に法律で決まった利率による仲介手数料を受け取ります。
媒介契約は次の3種類あります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約は、依頼者が複数の不動産会社に売却を依頼することができ、自分でも顧客を探すことができます。
不動産会社は不動産流通機構（レインズ）に登録をする義務がなく、依頼者に対して営業進捗を報告する義務はありません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼者が売却を依頼できるのは1社のみですが、自分でも顧客を探すことができます。
不動産会社は不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があり、依頼主に対して営業進捗を14日に1回報告する義務があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、依頼者が売却を依頼できるのは専任媒介契約同様1社のみであり、自分で顧客を探すことができません。
そのため依頼主が顧客を見つけてきても、契約をする場合は不動産会社を介する必要があります。
不動産会社は不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があり、依頼主に対して営業進捗を7日に1回報告する義務があります。
以上が媒介契約の概要ですが、依頼主としてはどの媒介契約を選んでいいのか悩むところだと思います。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるということもあり、不動産会社もあまり親身に営業をしてくれない傾向がありますが、売却する不動産が人気のある場所であれば営業力に関係なく売れる可能性があります。
ただし、あまり人気のない場所であれば、営業力が必要となり、熱心に営業をしてくれる専任媒介契約以上がおすすめです。

不動産売却の流れ：不動産会社はどのように売却活動をするのか

依頼主と不動産会社が媒介契約を締結すると、次は不動産会社が売却活動に入ります。
依頼主は不動産会社に対して売却する不動産の資料を渡し、不動産会社はその資料に基づいて、売却活動に入ります。
売却活動の最初に行われるのは、販売図面やチラシ作りです。
こちらを作成して、不動産流通機構（レインズ）に登録し、他の不動産会社から物件確認を待つとともに、インターネット上の不動産情報サイトに登録をして、一般客からの問い合わせを待ちます。
売却活動でのメインは、購入希望者の不動産への内覧です。
購入希望者は自分が希望する物件の資料を多く集めていて、その中から内覧をしてみたいということになるので、お客様としての質はとても高く、通常は内覧をしたお客様のいずれかが購入希望者になることがほとんどです。
そのため依頼主も内覧対策をしておくべきで、これをきっちりやっておかないと、せっかく購入することを前提に内覧に来ているのに、そのお客様を逃すことになりかねません。
では、依頼主が内覧をするにあたって大事なポイントを解説します。
内覧で大事なのは、内覧に来られる方の第一印象です。
部屋が汚れていたり、散らかっていたりすると、購入したいとは思わないでしょう。
マンションのモデルルームに行くとわかりますが、どこもとても綺麗にしてあるのは、お部屋内はきれいですよというアピールでもあるのです。
もちろん、個人宅の部屋をきれいにするというのは、限界はありますが、汚れや放置をしているより、少しでもきれいにしておくという配慮が大事です。
また、売却する前に印象をよくするためにリフォームの検討をする方がいますが、現実的にそこまでする必要はなく、状況によってはハウスクリーニング業者に掃除をしてもらうのも良いかもしれません。
いずれにせよ、内覧に来られる方に向けては、まずは部屋の中を整理整頓して掃除するだけで、印象が全く違ってくるでしょう。
ちなみに内覧に来られた方がチェックする場所は下記のとおりです。

• 玄関
• リビングルーム
• バスルーム
• トイレ
• キッチン
• バルコニー

以上の場所は、汚れていたり、散らかっていると、第一印象が下がりますので、できる範囲できれいにしておくようにしましょう。
次にしておきたいこととしては、生活臭を払拭することです。
生活臭は、内覧に来られた方の印象を良くしません。
まずは換気で空気の入れ替えをして、場合によっては芳香剤など利用すると良いでしょう。
また、部屋を明るくしてお迎えしましょう。
その際には、購入希望者からも色々な質問があるので、事前に想定問答を検討して備えておくということも、売主の準備として必要なことです。

不動産売却の流れ：売却までにかかる期間

最後に不動産の売却について、売却を検討してから引き渡しをするまで、一般的に3か月から6か月ほどの期間がかかります。
まず、不動産の売却までをまとめると次のような流れになります。

• 売却を決める
• 不動産を査定する
• 媒介契約を締結する
• 売却活動
• 内覧
• 価格の交渉等
• 売買契約
• 決済～引き渡し

売却を決める

まずは本人が不動産を売却するという決断が必要になります。

不動産を査定する

売却を決めたら、信頼できる不動産会社に査定をしてもらいます。
価格の査定については精度の高いものであるべきですので、訪問査定を選びましょう。
訪問査定は大体数日から1週間ほどかかります。

媒介契約を締結する

査定価格等で不動産会社と打ち合わせをして、売却価格を決めて媒介契約を締結します。
媒介契約を締結するまでは、売却価格の比較検討や決定を含め3週間ほどかかるでしょう。

売却活動～内覧～価格の交渉等～売買契約

媒介契約を締結すると、今度は不動産会社が売却活動を開始します。
査定価格は売却できる価格なので、早ければ1週間ほどで集客を開始できて、その流れで内覧、及び価格交渉ということになります。
このときかかる期間としては早くて1か月、価格的に問題ないとしても最低3ヶ月ほどは見ておきましょう。

決済～引き渡し

売買契約をすると、買主が住宅ローンを利用する場合は金融機関に申し込みます。
金融機関は申込み内容を審査して、融資するかしないかを決定し、融資する場合には売主と買主の都合を決めて残金決済及び引き渡し日を決めます。
この期間は通常は1か月ほどですが、それぞれのスケジュールなどの都合もありますので、2か月ほどを見ておきましょう。

まとめ

不動産売却の流れを査定から媒介契約、売却活動から引き渡しまでご紹介しました。
それぞれにかかる期間を考慮し、無理のないように売却を計画しましょう。
上手に売却するためにも、信頼できる不動産会社をパートナーに選んでください。
私たち「舞松原不動産株式会社」は、福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域のお客様に寄り添って様々な不動産の取引をしてきました。
お客様において不動産の売却等でお悩みの場合は、しっかりサポートさせていただきますので、まずはご相談ください。