根抵当権が設定された不動産を売却する流れと注意点について解説！

「根抵当権（ねていとうけん）」という言葉をご存じですか？
一般的にはあまり馴染みのない言葉かもしれません。
しかし、相続した不動産に根抵当権が設定されているケースがあります。
その場合、売却時に特別な手続きが必要になるため注意が必要です。
そこで今回は、根抵当権の特徴や、根抵当権がついた不動産を売却する流れ、売却の際の注意点について解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で根抵当権のついた不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

根抵当権の特徴とは？不動産売却前に知っておきたい抵当権との違い

不動産売買の経験がある方であれば、「抵当権」については聞き覚えがあるかと思います。
根抵当権も、基本的には抵当権と似たような性質を持つ言葉です。
しかし、利用する際にはそれぞれの特徴の違いを理解しておく必要があります。
根抵当権の特徴について知る前に、まずは抵当権の特徴について改めて理解を深めておきましょう。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを契約する際に、債権者である金融機関が不動産を担保にとる権利のことです。
もし住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保となっている不動産を競売にかけて残債の回収にあてることができます。
債務者が住宅ローンを完済するまで、抵当権は抹消されません。
また、抵当権を抹消するまでは、その不動産を売却できない仕組みとなっています。

抵当権と異なる根抵当権の特徴とは

根抵当権の特徴について、抵当権と比較しながら解説していきます。
根抵当権の特徴1：繰り返し借り入れができる
根抵当権も、「融資を受ける際に不動産を担保にする」という基本的な仕組みは抵当権と同じです。
しかし、根抵当権には「契約時に取り決めた極度額内であれば何度でも借り入れと返済を繰り返せる」という大きな特徴があります。
そのため、借り入れた金額を全額返済したとしても、抵当権のようにただちに権利が抹消されることはありません。
こういった特徴があることから、根抵当権は企業が事業の運転資金を確保するために利用するケースが一般的です。
また、根抵当権には返済期限がなく、根抵当権を抹消するには債権者・債務者の同意と「元本確定」などの手続きが必要になります。
根抵当権の特徴2：何度も登記手続きをする必要がない
抵当権の場合は、繰り返し借り入れをおこなうのであればその都度登記をおこなわなくてはなりません。
登記には書類作成や手続きのための手間と時間、そして登録免許税といった費用がかかります。
法務局に納める登録免許税は、借入額×0.4％（または0.1％）です。
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士に支払う報酬も必要になります。
根抵当権であれば、最初に1度登記を済ませるだけでその後の手間や費用を省くことが可能です。
根抵当権の特徴3：連帯債務者が認められない
根抵当権では、債務者本人と連名で契約し債務者と同等の返済義務を負う「連帯債務者」が認められていません。
これは、借り入れの時点で債務が確定する抵当権とは違い、根抵当権では借り入れ額や返済期限が明確でないという特徴からです。

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根抵当権のついた不動産を売却する流れと必要な手続きとは

根抵当権が設定されている不動産は、抵当権と同じく根抵当権を抹消してからでなければ売却できません。
しかし、抵当権の抹消とは手続きの流れが異なるため注意が必要です。
ここでは、根抵当権がついた不動産を売却する流れについて解説します。

売却の流れ1：残債の確認

まずは、返済が必要な金額と、根抵当権がついている不動産の査定価格を確認します。
不動産を売却したお金で残債を返せる状態なのであれば、次のステップへと進みましょう。
また、売却価格を残債が上回っている状態でも、不足分を自己資金などで補えるのであれば問題ありません。
しかし、不動産を売却しても完済のめどがたたない場合、原則として根抵当権を抹消することはできません。
金融機関に任意売却や住み替えローンなどについて交渉する必要があるでしょう。

売却の流れ2：債権者との交渉

ローンを完済すれば抹消される抵当権とは違い、根抵当権の場合は債権者である金融機関に根抵当権抹消の合意を得る必要があります。
根抵当権は金融機関にとって利益をあげやすい仕組みになっているため、なかなか合意が得られないケースも珍しくありません。
とはいえ債権者の合意がなければ抹消手続きができないので、スケジュールには余裕を持って交渉を進めておくことをおすすめします。

売却の流れ3：元本確定

債権者との交渉がまとまったら、元本確定へと進みます。
元本確定とは、これまで自由におこなってきた借り入れと返済をストップさせ、その時点での借り入れ金額と返済期限を確定させることです。
元本確定をすると根抵当権は抵当権と基本的に同じあつかいとなり、以後は借り入れができなくなります。
元本確定した債務を完済することで、抵当権のように根抵当権を抹消することが可能です。

売却の流れ4：不動産の売却

根抵当権を抹消できる状態になったら、一般的な不動産売却と同じ流れで売却活動を進めます。
不動産の引き渡し日までに根抵当権の抹消登記を完了させておく必要があるため、法務局への申請は余裕をもっておこないましょう。
申請には、金融機関から送付される「根抵当権解除証明書」や、申請書、委任状などの提出が必要です。
申請手続きはご自身で進めることもできますが、不安がある場合は司法書士への依頼をおすすめします。
司法書士に依頼した場合の報酬は、1万円～3万円ほどが相場です。

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根抵当権がついた不動産を売却する際の2つの注意点とは

根抵当権が設定された不動産を売却する際には、いくつか注意点があります。
とくに、相続した不動産に根抵当権が設定されていた場合など、根抵当権についてよく理解しないまま売却を進めないことが大切です。
ここでは、代表的な2つの注意点について解説します。

注意点1：債務者と不動産の所有者でトラブルになる

根抵当権の債務者と、担保となっている不動産の所有者が異なるケースがあります。
その場合の注意点としては、所有者が知らないところで債務者が多額の借り入れをしており、トラブルになるケースです。
所有者がいざ不動産を売却しようと考えた際に債務が返済できず、根抵当権が抹消できない可能性があります。

注意点2：元本確定の取り消しはできない

元本確定をおこなうと、根抵当権は抵当権と同じあつかいになります。
そのため、新たな借り入れをおこなうことはできません。
また、元本確定は取り消しができないことも、注意点として理解しておきましょう。
不動産の売却を目的とした元本確定であればリスクは少ないですが、相続した不動産で引き続き事業などをおこなう場合などは、慎重な判断が必要です。

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まとめ

不動産売却は、多くの方にとって何度も経験するものではありません。
さらに、根抵当権が設定された不動産の売却となると、より不慣れな方が多いのではないでしょうか。
納得のいく売却を実現するためには、売却の流れや注意点などを事前に理解しておくことが大切です。
不安な点があれば、不動産会社にご相談ください。
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