旗竿地とは？売却が難しいとされる理由や売却を成功させる方法を解説！

「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれる土地をご存じですか？
形状が特徴的な旗竿地は、一般的な土地と比べて売却が難しいといわれています。
しかし一口に旗竿地といっても、売却しやすい土地もあれば売却しにくい土地もあるなど、特徴はさまざまです。
そこで今回は、旗竿地とはどのようなものなのかについて、売却のしやすさに関わる旗竿地の特徴や、旗竿地を売却する方法などを解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内および市内周辺地域で旗竿地の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

旗竿地の売却が難しいといわれる3つの主な理由とは

土地の売却を検討されている方のなかには、「所有している土地が旗竿地に該当するのかわからない」という方もいるのではないでしょうか。
旗竿地は一般的な土地と比べて売却が難しいとされているため、売却の際には適切な売却方法を知っておくことが大切です。
まずは、旗竿地とはどのような土地のことなのかについて解説します。

旗竿地とは

旗竿地とは、道路と面している土地の間口が狭く、奥まった場所に家を建てるための敷地が広がっている土地のことです。
竿のような細長い土地の先に旗を広げたような土地が続いている形状から、旗竿地と呼ばれています。
なお、旗の部分が道路に面している場合は、旗竿地とは呼ばれません。
旗竿地は、正方形や長方形の整形地と違っていびつな形をしていることから「不整形地」とも呼ばれます。
旗竿地の特徴の1つは、住宅が密集している都市部に多いことです。
土地に余裕がある地域では整形地を取りやすのですが、住宅が密集している都市部では土地が細かく分割されていくため、旗竿地が生まれやすくなります。

旗竿地の売却が難しいとされる理由とは

旗竿地は、独特な特徴を持っていることから、通常の整形地に比べて売却が難しいとされています。
そのため、売却の際の評価も低くなってしまいがちです。
ここでは、旗竿地の評価が低くなる理由について見ていきましょう。
1：住環境に問題がある
旗竿地では、家を建てる部分の土地が道路と面していないため、風通しや日当たりが悪い場合があります。
また、周囲を住宅などの建物に囲まれていれば、プライバシーの確保が難しいケースも考えられるでしょう。
隣家との距離が近ければ、生活音などによるご近所との騒音トラブルに発展するリスクもあります。
2：土地の活用に制限がかかる
現在の建築基準法では、「道路に接する土地の間口が2m以上なければ家を建ててはいけない」というルールがあります。
しかし、以前の法律では「1.8m以上」と定められていたため、間口が2m以下の旗竿地に家が建っているケースも珍しくありません。
すでに建っている家をそのまま使用する分には問題ないのですが、建て替えや大規模なリフォームをする際には現在の建築基準法に合わせる必要があります。
つまり、間口が2m未満の旗竿地の場合は、大規模なリフォームや建て替えができません。
このような物件を再建築不可物件と呼びます。
また、間口が2m以上あり法律的には問題がない旗竿地だとしても、実質的に活用できる面積が整形地に比べて少ないため、不動産売却における評価は低くなってしまいがちです。
3：建設や解体にコストがかかる
旗竿地では、建物の建設や解体に通常よりもコストがかかります。
間口が狭いと作業用の車両が中まで進入できず、機材の運搬などに手間と時間がかかってしまうからです。
かかる手間と時間が増えれば増えるほど、人件費が高くつくと考えておきましょう。

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売却の際に旗竿地の評価を左右する特徴とは

売却が難しいといわれる旗竿地ですが、売却しやすい旗竿地も存在しています。
そもそも多くの旗竿地は土地の需要が高い地域に存在しているため、思わぬ好条件で売却できる可能性もゼロでありません。
ここでは、旗竿地の評価を左右する3つの特徴について解説します。

評価に関わる旗竿地の特徴1：間口の広さ

竿部分の間口が比較的広く、通路以外の活用ができる旗竿地は、売却しやすい傾向にあります。
代表的な例として挙げられるのは、駐車スペースとしての活用です。
竿の部分に駐車スペースを確保できれば、奥の敷地を最大限に活用して家を建てることができます。
なお、竿の部分を駐車スペースとして利用するには、2.5m～3m程度の幅が必要です。
また、駐車スペース以外にも、「物置を設置する」「家庭菜園をする」などの活用法があります。

評価に関わる旗竿地の特徴2：日当たりの良さ

旗竿地が敬遠される理由の1つに、「日当たりの悪さ」があります。
周りを取り囲むように建物が建っていると、どうしても日照時間が短くなりがちだからです。
しかし裏を返せば、日当たりの良さを改善することでスムーズな売却につながる可能性があります。
間取りを工夫することで日当たりを確保できる場合もあるため、売却の際は建築プランをアピールできるように準備しておくと良いでしょう。

評価に関わる旗竿地の特徴3：再建築不可かどうか

間口が3m未満の再建築不可物件にあたるかどうかは、旗竿地の評価を分ける大きな基準となります。
再建築不可の土地の場合、そのままでの売却は難しいでしょう。
隣地を買い取って接道部分を増やすなどの対策が必要です。

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売却が難しいとされる旗竿地をスムーズに売却する方法とは

売れにくいとされる旗竿地の売却を成功させる方法について解説します。

旗竿地を売却する方法1：隣人に購入してもらう

買主がなかなか見つからない場合は、隣接する土地の所有者に購入を打診してみましょう。
隣地と旗竿地を合わせて大きな整形地になれば、土地全体の評価が上がる可能性が高いからです。
とくに再建築不可の旗竿地の場合は、旗竿地単体での売却は難しいといえます。
隣地の所有者が土地の売却を検討している場合は、ご自身で隣地を買い取ってから旗竿地と合わせて売却する方法も検討しましょう。

旗竿地を売却する方法2：私道を利用している場合は所有者に交渉する

通路部分に私道を利用している場合は、通行の権利について私道の所有者としっかり話をつけておきましょう。
私道には、地主などの所有する土地を通行させてもらっているケースと、利用者たちがそれぞれ持分を購入しているケースとがあります。
誰かの私道を通行させてもらっている状況であれば、「持分を購入できないか」「通行使役権の発行ができないか」を交渉しておくと安心です。
所有者のご厚意や口約束だけで通行を許可されている場合、なんらかの理由で関係が悪化すると私道を利用できなくなる可能性があります。
あいまいな状況は買主にとっての不安要素にもなるため、法的な効力のある権利を確保しておくことが大切です。

旗竿地を売却する方法3：敷地をセットバックする

旗竿地の面している道路の幅が4mに満たない場合は、まず道路のセットバックを検討しましょう。
現在の法律では、土地に接している道路の幅が4m以上なければ家を建てることができません。
セットバックとは、道路から敷地を後退させ、道路の幅を確保することです。
セットバックをした土地は公道になるため、自転車や植木などを置くことはできません。
ご自身の土地を縮小することになりますが、土地を売却するためには有効な方法だといえます。

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まとめ

旗竿地の売却では、まず旗竿地の売却が難しいとされる理由を理解することが大切です。
旗竿地にもいろいろな種類があることがわかれば、ご自身が所有している旗竿地の特徴や適切な売却方法を見つける近道になります。
売れにくい特徴がある場合は、不動産会社とも相談しつつ、デメリットをカバーする方法について検討してみましょう。
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