不動産売却における告知書の重要性とは？記入のポイントや注意点を解説！

不動産売却の際、ポイントとなる重要書類の1つが「告知書」です。
しかし、売買契約書や重要事項説明書は知っていても、告知書について理解している売主は少ないのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却で必要となる告知書とはどのようなものなのか、告知書には誰が記入すべきなのか、告知書を作成するの際の注意点について解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内および市内周辺地域で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時に作成する告知書とは？役割や記入内容について解説

告知書とは、中古不動産を売却する際に、買主に対し対象不動産の状況を説明するための書類のことです。
そのため、物件状況報告書とも呼ばれています。

告知書の役割とは

中古不動産の売却では、売却後に「告知されていなかった瑕疵」が発覚してトラブルになることがあります。
瑕疵とは、不動産に備わっているべき品質・性能が欠けていることや、その欠陥のことを指します。
告知書の主な役割は、事前に不動産の状況について書面で告知し、売却後のトラブルを回避することです。
売主が把握している不動産の状況を書面にまとめ、買主はその内容を確認して購入するかどうかの参考のひとつにします。
これにより、売買契約後のトラブルを未然に防ぐことができるのです。
告知書の作成は、法律で義務付けられているものではありません。
しかし、国土交通省による「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」というガイドラインには、告知書の作成と提出をうながす記載があります。
義務ではないとはいえ、売主にしか知り得ない不動産の状況については、売却後のトラブルを避けるためにも事前に告知することが望ましいという内容です。
売主と買主がお互い安心して売買契約を締結するために、告知書が果たす役割は大きいといえるでしょう。
告知書の内容によっては、その不動産の魅力をアピールすることもできます。
告知書には、マイナスの要素だけでなく「シロアリ予防の工事済み」といったプラスの要素も記載できるからです。
アピールしたい部分がある場合は、積極的に告知書に記載しましょう。

告知書の内容とは

告知書には、全国共通のフォーマットはありません。
不動産会社が用意したフォーマットを使用するケースが一般的です。
そのため、告知書の表現や書式には多少の差がありますが、大きく異なることはほとんどありません。
多くの場合、誰が記入しても誰が見ても理解しやすいリスト形式になっています。
「雨漏り」「シロアリ被害」「地盤沈下」などの項目がリストアップされており、それぞれ「あり」「なし」「過去にあり」などにチェックを入れるシステムです。
「あり」や「過去にあり」の場合は、該当箇所、状況の詳細、修理をしたかどうか、修理をした場合はその時期などを記入します。
増改築・リフォームをした履歴についても記載が必要です。
また、告知書には過去にその不動産の内外で起こった事故・事件や、周辺環境の注意点なども記載します。
ここでいう事件・事故とは、他殺・自殺といった人の死や、社会に大きな影響を与えた事件・事故などのことです。
周辺環境については、近隣の建築計画のほか、異臭や騒音の有無、ごみ焼却施設といった近隣に影響を及ぼす可能性がある施設の有無などが該当します。

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不動産売却の際の告知書は誰が記入するべき？記入のポイントとは

告知書と同様に不動産売却の際に必要な「重要事項説明書」は、仲介を担当した不動産会社が作成するのが一般的です。
しかし、告知書は売主が記入します。
売主に代わって不動産会社が記入したために、トラブルに発展するケースは珍しくありません。
そもそも告知書とは、売主にしかわからない不動産の状況を、誰が見てもわかるようにするための書類です。
ちょっとした建付けの悪さや、過去の修繕履歴などは、実際に暮らしてきた売主でなければ把握できません。
「記入の仕方がわからないので不安」「面倒くさい」などの理由で、不動産会社に任せてしまわないよう注意してください。
告知書のフォーマットに沿って売主が確認し、不動産会社で担当者と一緒に記入するケースもあれば、売主が記入したものを提出するケースもあります。
記入に関して不安な部分があれば、不動産会社に相談しながら進めましょう。

告知書を作成するタイミングとは

売却する不動産の告知書は、売買契約を締結する際に買主に提出します。
そのため、形式的には売買契約の当日までに完成していれば問題ありません。
しかし、早期の段階で告知書を作成しておけば、スムーズな売却につながる可能性があります。
告知書の内容は、仲介する不動産会社の物件調査にも役立つからです。
仲介を担当する不動産会社の、売却する不動産に対する理解が深まれば、適切な売却活動を展開することができます。
告知書に記載できるプラスの要素は、購入希望者へのアピールにも活用可能です。
不動産売却に告知書を有効活用するためにも、告知書の作成は早期に着手することをおすすめします。

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不動産売却に向けて告知書を作成する際の注意点とは

告知書を作成する際の注意点について解説します。
ここまで解説してきた内容と重複している部分もありますが、重要なポイントなので注意点として改めてご確認ください。

告知書作成の注意点1：売主本人が記入する

告知書の記入は、かならず売主本人がおこないましょう。
不動産会社に記入を任せたいと考える方もいますが、売却する不動産のことを一番理解しているのは売主です。
不動産会社に内容を伝えて記入してもらうという方法も、伝達ミスが起こる可能性があるためおすすめできません。
この注意点におけるポイントは、告知書には最終的に売主の署名と捺印が必要であることです。
誰が記入したとしても、記入責任は売主が負わなければなりません。
告知書の記入は、売主が責任感を持って進めましょう。

告知書作成の注意点2：売却活動前に着手する

告知書の作成は、売却活動の開始前に着手することをおすすめします。
不動産の状況を正しく把握するには、それなりに時間がかかるからです。
また、早期に告知書が用意されていれば、その不動産に対する不動産会社の理解度が高まります。
不動産に興味を持つ方が現れた際や、内覧を実施する際など、買主に対する説明がスムーズになるでしょう。

告知書作成の注意点3：対応状況は具体的に記載する

告知書には「雨漏り」「シロアリ被害」などの項目があり、それぞれの有無についてチェックを入れる形式がほとんどです。
「あり」に該当する項目に関しては、その内容を対応状況の欄に記入します。
その際の注意点は、対応した時期や現在の状況についてなるべく具体的に記載することです。
過去に不具合があったとしても、しっかりと対応されていることがわかれば、買主の安心感や信頼感につながります。
結果としてスムーズな売却につながることもあるため、過去の瑕疵や対応状況については正直かつ正確に記入しましょう。

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まとめ

不動産には、わかりにくい瑕疵や過去の修繕箇所など、売主にしか把握できない部分が多くあります。
告知書の役割は、その部分を誰が見ても理解できるように書面として残し、将来的なトラブルを防ぐことです。
シロアリ予防工事済みなどのプラスの要素を記載すると売却活動にも有効活用できるため、早めに作成するようにしましょう。
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