不動産売却時の注意事項とは？契約方法・離婚時・相続時の3つに分けて解説

不動産を売却する際の注意事項は、契約方法や売主の状況によって変わります。
本記事では、仲介と買取の違いとそれぞれの注意事項、離婚や相続をきっかけに不動産を売却するときの注意事項について解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却の契約方法における注意事項

不動産を売却する際は、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
不動産会社の仲介によって買主と売買契約を締結する方法と、不動産会社に買取を依頼して売却する方法には売却価格や売却期間に大きな違いがあるため、目的や状況に応じて選択する必要があります。
それぞれの契約の流れやメリット、注意事項は、以下のとおりです。

仲介による売却方法

仲介による売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、物件の売買を仲立ちする売却方法です。
仲介による不動産売却は、以下の流れでおこないます。

• 不動産会社に物件の査定を依頼
• 売主と不動産会社が媒介契約を結ぶ
• 不動産会社が物件情報を公開し、買主を募集
• 買主が見つかったら、価格や条件の交渉をおこない、売買契約を結ぶ
• 売買代金の決済と物件の引き渡しをおこなう

不動産会社の仲介による不動産売却のメリットは、 市場価格に近い価格での売却が期待できる点です。
物件情報を公開したときに、複数の購入希望者から連絡があった場合は、最も高い価格を提示する購入希望者を選んで契約を結ぶことができるため、売主の希望価格で売却できる可能性もあります。
また、不動産会社が価格交渉や契約手続きなどをサポートするため、安心して売却活動を進められます。
注意事項は、買取による売却と違って、売却に時間がかかる点です。
買主を見つけるまでの時間や買主の住宅ローン審査の結果が出るのを待つ時間など、売却できるまでに数か月かかることが一般的です。

買取による売却方法

買取とは、不動産会社が直接売主から物件を買い取る契約になります。
買取を利用した不動産売却の流れは、以下のとおりです。

• 不動産会社に物件の買取査定を依頼
• 提示されたに買取価格に納得したら、売買契約を締結
• 指定された決済日に売買代金を受け取り、物件を引き渡す

買取のメリットは、スピーディに売却できる点です。
物件の広告を出して買主を探す必要がないため、買取査定を依頼後、数日から数週間で売買契約を締結することができます。
買主は不動産会社のため、住宅ローン審査の結果を待つ必要もなく、売買契約締結後にすぐに決済・引渡しをおこなうことも可能です。
仲介と違って不動産会社が直接買い取るため、買主が見つからないリスクもありません。
買取を利用する際の注意事項は、売却価格が相場よりも安くなる傾向にある点です。
物件や不動産会社にもよりますが、一般的に市場価格よりも10％～30％ほど安い価格になります。
時間をかけずに確実に売却したい場合は「買取」、高値での売却を希望する場合は「仲介」がおすすめです。

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離婚をきっかけに不動産売却する際の手順と注意事項

離婚をきっかけに不動産を売却する際は、どのような手順で手続きを進めれば良いのか迷うところでしょう。
結婚後に購入した不動産は財産分与の対象となり、売却代金は夫婦で話し合って分けます。
離婚をきっかけに不動産売却する際の手順と注意事項は、以下のとおりです。

不動産の分け方の基本手順

まずは、不動産の名義を確認しましょう。
不動産の名義は、法務局の窓口やホームページで登記事項証明書を取得して確認できます。
次に、不動産の現在の市場価値を調べます。
不動産会社に査定を依頼すれば、近隣の類似物件の相場や物件の個別要因を考慮して、適正な市場価値を把握することが可能です。
市場価値を調べた後は、住宅ローン残高も確認しましょう。
住宅ローン残高がある場合は、完済しないと売却できません。
最後に、売却後の収益をどのように分けるかを決定します。
通常、夫婦間での財産分与は2分の1ずつが基本です。
しかし、具体的な分配比率は夫婦間の話し合いや事情に応じて決定します。

注意事項

法律上、不動産の売却は、名義人の権利となります。
そのため、不動産が夫婦の共有名義の場合、売却するには双方の同意が必要です。
勝手に売却しないように気を付けましょう。
また、住宅ローンの残高がある場合も注意が必要です。
売却価格よりもローンの残高が多い「オーバーローン」の場合、売却代金は全て返済に使われ、足りない分は住宅ローンの名義人が自己資金で一括返済する必要があります。
自己資金で住宅ローンの残債を一括返済するのが難しい場合は、金融機関の許可を得て売却する「任意売却」の方法があります。
任意売却であれば、金融機関との交渉により、残債を分割返済、または一部免除してもらうことも可能です。
ただし、住宅ローンを滞納しているなどの状況にある場合に利用できる売却方法となり、任意売却をすると金融機関のブラックリストに記録される恐れもあるため、注意が必要です。

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相続した不動産を売却する際の手順と注意事項

相続した不動産を売却する際は、相続手続きや売却方法、税金について注意が必要です。
基本的な手順や注意事項は以下のとおりです。

相続した不動産を売却する際の基本手順

相続した不動産を売却する際は、まず先に相続手続きをおこないます。
複数の相続人がいて、遺言書などで誰がどの財産を相続するか決まっていない場合、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分配方法を決定する話し合いのことです。
遺産分割協議で不動産の相続人が決まったら、次に不動産の名義を変更する「相続登記」の手続きが必要です。
相続登記の手続きは、法務局の窓口やオンラインでおこなうことができ、一般的には司法書士に依頼しておこないます。
相続登記をして不動産の名義を被相続人（故人）から相続人に変更しないと、不動産は売却できないため、ご注意ください。
不動産売却は、前述のとおり、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法と不動産会社に買取を依頼する方法があります。
複数の相続人が不動産を相続する場合は、売却方法や売却代金の分配方法についても事前にしっかりと話し合っておきましょう。
不動産売却の手続き完了後は、遺産分割協議で決定した内容に基づき、売却代金を相続人の間で分け合います。

注意事項

不動産売却をおこなうには、相続人全員の同意が必要となります。
1人でも売却に反対する相続人がいると、売却は進められません。
そのため、事前にしっかりと話し合いをおこない、全員の合意を得ることが重要です。
被相続人が住宅ローンの返済途中に亡くなった場合は、団体信用生命保険に加入していないか金融機関に確認しましょう。
団体信用生命保険に加入していれば、保険金がおりるため、住宅ローンの返済義務がなくなります。
相続した不動産を売却した際に、売却益が発生した場合は、確定申告をおこない、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）の納税が必要です。
相続税を納めている場合は、取得費加算の特例を適用すると、譲渡所得税を節税できます。
また、相続した空き家を売却した場合や、相続人が被相続人と同居していた家を売却する場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例もあります。
それぞれ適用条件があるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。

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まとめ

仲介での不動産売却時は、売却できるまでに数か月かかる可能性があり、買取を利用した売却では売却価格が相場よりも安くなる可能性がある点にご注意ください。
離婚で売却する場合は、不動産の名義や住宅ローンの残高に気を付けましょう。
相続した不動産を売却するときは、相続人の同意や住宅ローン、税金の特例もチェックしましょう。
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