不動産の相続登記が2024年4月に義務化！改正の背景や内容を解説

2021年の法改正により、2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されることになりました。
そこで今回は、相続登記が義務化される背景や改正内容、相続したくない土地がある場合の手続きについて解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産の相続登記が義務化！改正の背景とは？

相続登記とは、不動産を相続したときに被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する手続きのことを指します。
不動産の名義や権利関係に関する記録は法務所が保管しており、相続登記も法務局での手続きが必要です。
しかし、これまでは登記申請は任意だったため、相続登記がされずに所有者不明で放置されている空き家が増えています。
そこで、法改正により相続登記が義務化されるようになったのです。

相続登記が義務化されるまでの背景

相続登記が義務化されるようになったのは、相続登記をせずに放置された土地や空き家が社会問題となっているからです。
長年放置された土地や空き家は荒れ放題となり、周辺環境に悪影響を与えます。
しかし相続登記がされないまま所有者不明の状態にあると、近隣住民から「どうにかしてほしい」とクレームがあっても、自治体はなにもできない問題がありました。
そのような背景から、所有者不明の不動産の発生を防ぐために相続登記が義務化されることになったのです。

相続登記がされない背景とは

そもそも、なぜ相続登記がされないのでしょうか。
相続登記がされない背景には、以下のような事情があります。

• 相続登記が必要と知らなかった
• 失念していた
• 費用や税金がかかるため
• 価値の低い不動産だから

これまで相続登記は任意だったため、相続後に不動産の名義変更が必要なことを知らない方もいらっしゃるでしょう。
相続登記について知っていたけど、面倒だからと後回しにしているうちに失念するケースあります。
また、相続登記をする際は、司法書士に手続きを依頼したり、申請に登録免許税がかかったりするため、あえておこなわない方もいます。
価値の低い不動産だからと相続登記せずに、放置している方も多いです。
しかし、相続登記をしないまま相続人が亡くなってしまうと数次的に相続が発生し、相続人が増えていって「メガ共有」の状態になってしまいます。
メガ共有になると、誰が現時点の所有者かわからなくなり、相続人の1人が不動産を活用したいと思っても、全員の同意を得るのがむずかしくなります。
そのような背景もあって、メガ共有とならないように不動産の相続登記が義務化されました。

不動産の相続登記が義務化！改正の内容とは？

では、不動産の相続登記が義務化されたことにより、どのような点が変わったのでしょうか？
改正のポイントは、以下の3つです。

①相続登記の期限と罰則

相続登記の義務化により、相続人が「相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記の申請が義務化されました。
義務化が開始されるのは2024年4月1日からですが、法改正前に発生した相続も義務化の対象となります。
法改正前に発生した相続は、施行日または相続開始があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内が期限です。
そして、正当な理由なく期限内の相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料が科されることがあります。
これから不動産を相続予定の方は、相続発生後は速やかに相続登記をおこないましょう。

②相続人申告登記の創設

相続人申告登記とは「相続人間の遺産分割協議がまとまらない」などで期限内の相続登記がむずかしい場合に、暫定的に自己申告で相続人を登記することです。
相続人申告登記は相続登記とは異なり「不動産の所有権について相続が開始したこと」や「自らが相続人であること」を公示するための登記になります。
そのため、遺産分割で相続人が決まった後は、遺産分割の日から3年以内に相続登記が必要です。

③登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付け

所有者不明の不動産になることを防ぐために、登記名義人の氏名・住所変更についても義務化されるようになりました。
住所変更の手続きは、変更があった日から2年以内に申請する必要があり、正当な理由なく期限内に手続きしなかった場合は、5万円以下の過料が科されます。
なお、住所変更登記も相続登記と同じように、法改正前に変更があった場合も対象です。
相続登記の申請の際に、氏名・住所の変更があった場合は、すみやかに変更手続きをおこないましょう。

不動産の相続登記が義務化！相続したくない土地はどうなる？

相続人のなかには、資産価値が低いなどで相続したくない土地もあるでしょう。
相続人全員が相続したくない土地であれば、土地所有権を放棄することで国庫に帰属できるようになりました。
この制度を「相続土地国庫帰属制度」と呼び、利用するには一定の条件を満たす必要があります。

相続土地国庫帰属制度の申請方法とは

相続したくない土地を国庫に帰属したいときは、所轄の法務省の窓口で申請し、法務大臣の承認を得る必要があります。
申請者は、相続または遺贈によりその土地の所有権を取得した方に限られます。
共有地の場合は、共有者全員で申請が必要です。
審査に通過後は、申請者が審査手数料と10年分の土地管理費相当額の負担金を国に支払い、所有権が国に移転します。
なお、10年分の土地管理費相当額の負担金は管理に手間がかからない原野で20万円ほど、200㎡の市街地の宅地で80万円ほどが目安です。
このように、相続したくない土地を国庫に帰属する際は、ある程度自己資金を用意する必要があるためご注意ください。
なお、相続土地国庫帰属制度の施行日は2023年4月27日からです。

相続土地国庫帰属制度の対象外になる土地とは

相続土地国庫帰属制度は、前述のとおり法務大臣の承認を得なければ利用することができません。
たとえば、以下のような土地は承認が得られないです。

• 建物が建っている
• 抵当権などが設定されている
• 境界が不明確
• 土地の管理や処分を阻害する工作物・車両・樹木などがある
• 土壌汚染対策法第2条第1項に規定する鉛やヒ素などの特定有害物質により汚染されている

そのほかにも、通常の管理や維持に必要以上の費用や労力がかかる土地は、相続土地国庫帰属制度を利用することができません。
そのため、制度を利用するハードルは高いといえます。
また、法務大臣の審査に通っても負担金の支払いがあるため、申請者にとってあまりメリットはないでしょう。
単純に相続したくない土地を手放したいだけであれば、売却するほうが売却代金を得られるため、お得です。
もちろん抵当権の設定や境界が不明確な土地は売却がむずかしいため、問題点がある場合は解消する手続きが必要です。
相続土地国庫帰属制度の利用と売却に迷う方は、まずは不動産会社に相談しましょう。

まとめ

法改正により2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されることになりました。
相続開始を知った日から3年以内に相続登記をしなかった場合は、10万円以下の過料が科されるため、ご注意ください。
相続したくない土地については、一定の要件を満たす場合に限り、国庫に帰属することも可能です。
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