不動産売却で贈与税がかかるケースとは？税金を軽減する方法もご紹介

相手から財産を無償で譲り受けた場合、贈与税を納める義務が発生することがあります。
適正価格での不動産売却の場合、買主は贈与税を支払う必要はありませんが、場合によっては贈与税が課されるケースもあります。
この記事では、贈与税とはなにかや、不動産売却で贈与税が必要になるケース、贈与税を軽減させる方法を解説します。
福岡市東区などの福岡市内や福岡市の周辺地域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における贈与税とは？

贈与税という言葉は知っていても、どのようなケースで課される税金かまでわからないという方は少なくありません。
ここでは、不動産売却でも必要になることがある、贈与税とはなにかをご説明します。

贈与税とは

贈与税とは、贈与を受けた側が、受け取った財産の価値に応じて納める税金のことです。
なお、贈与とは、一方の財産を無償で受け渡しすることをいいます。
贈与自体は個人間以外の法人間などでも認められますが、贈与税は個人間の取り引きでのみ発生する税金です。
贈与税は贈与を受け取った個人が支払う税金であり、財産をあげた側は支払う必要はありません。

贈与と譲渡の違い

贈与と譲渡は、似ているようで違う言葉です。
どちらも財産を相手に渡す行為であることは同じですが、贈与は無償で財産を譲り渡す行為なのに対し、譲渡は有償・無償を問いません。
相手からお金を受け取らずに財産を譲り渡す行為は贈与とも譲渡ともいえますが、相手から適正価格を受け取って財産を譲り渡すのは譲渡であり、贈与には該当しません。

贈与税の課税の仕組み

基本的に、贈与税はその年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の価額を合計した金額に対して課されます。
1年間の合計額から基礎控除である110万円を差し引き、残りの金額に応じた税率をかければ、贈与税額が算出できます。
贈与税率は、贈与を受けた金額が高いほど税率が高くなる「累進課税」という仕組みが適用されています。
具体的には、基礎控除後の贈与価額が200万円以下の場合は10%の税率ですが、贈与価額によって段階的に税率が高くなます。
贈与価額が3,000万円を超えている場合は、400万円控除したあとに55%の税率をかけることになっており、贈与した金額が高いほど負担が大きくなるでしょう。
なお、このような一般財産贈与ではなく、父母や祖父母などから贈与をする特例財産贈与においては、少し税率が低い特例税率が適用されます。

不動産売却でも贈与税がかかるケース

ここでは、不動産売却をしても贈与税が課せられるケースについて解説します。

相場よりも著しく低い価額で不動産売却をした場合

不動産売却後に贈与税が課されるケースとしては、相場より著しく低い価額で売却した場合が挙げられます。
たとえば、一般的には5,000万円の価値がある不動産を、相手に100万円で売却した場合は、一般的な相場からすると4,900万円の贈与をおこなったのと同じであるとみなされます。
このように、直接的な贈与でなくても贈与とみなされることを「みなし贈与」といいます。
この場合は、みなし贈与にあたる4,900万円に対して、不動産の買主に贈与税が課されます。
とくに親族間ではこのように著しく低い価額での不動産売却がおこなわれることが多いため、親族間取引においては、本当に適正な取引かどうかを税務署にしっかりチェックされる傾向にあります。

法人間の贈与でも税金がかかる

法人間の贈与では贈与税という名目ではなく、法人税など他のかたちで税金がかかります。
関係会社間での不動産売却でも、相場に近い価格での売却でなければ差額が贈与にあたるとして税金が課されます。
このような取引も、みなし贈与がおこりやすいと考えられるため、税務署から厳しく調査されることがあります。

法人の代表者と法人間の取り引きも注意が必要

法人の代表者名義だった会社の土地などの不動産を、会社名義に変更するなどした場合も、適正価格を受け渡ししなければ贈与とみなされることがあります。
税務署は不動産の受け渡しが特別な関係性のもとにおこなわれている場合に、とくに厳しく調査することが多いです。
贈与となる場合は贈与された側が法人税として税金を支払い、不動産売却では利益に応じて売主側が譲渡所得税として税金を支払います。
いずれにせよ、なにかの形で利益を得たら、その金額に応じた納税をする義務があります。

不動産売却における贈与税の負担を軽減する方法

ここでは、不動産売却をおこなう際に贈与税の負担を軽減する方法を解説します。

適正価格で取引をおこなう

不動産売却をする際には、たとえ相手が親族などの特別な関係であったとしても、適正価格で取引することが大切です。
適正価格で不動産売却をした場合、買主には贈与税がかからない代わりに、売主に発生した利益に応じて譲渡所得税が課されることがあります。
しかし、譲渡所得税には利用できる控除や特例もあり、贈与税よりも低い税額で済むことも多いです。
適正価格がいくらかわからない場合は、不動産会社に査定を依頼すれば市場価格がわかるでしょう。

年間110万円までの贈与を続ける

不動産を贈与した場合、高額な贈与税が課されるケースが少なくありません。
そこで、所有者が不動産を売却して現金化し、毎年110万円以下ずつ贈与する、暦年贈与とよばれる方法もあります。
一般的な贈与である暦年課税では、110万円が基礎控除にあたるため、年間110万円以下の金額であれば贈与税はかかりません。
ただし、毎年110万円を定期的に贈与していると、高額な財産を小分けにして贈与しているだけとみなされ、将来的に贈与税がかかることもあるなど、暦年贈与には注意点も多いです。
また、暦年贈与の制度は今後廃止される可能性もあるため、暦年贈与をご検討中の方は早いうちに手続きを進めるのがおすすめです。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子どもや孫に対して選択できる贈与税の制度です。
この制度を選択した場合、2,500万円までの贈与が控除され、それ以上の金額については一律20%の贈与税が課されます。
控除されていた2,500万円までの贈与は、相続が発生したときに相続財産と合算して計算され、相続税が課されます。
相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という基礎控除があるため、これを大きく上回るほどの相続財産がない場合は、相続時精算課税制度は節税に効果的となるケースが多いです。
ただし、相続時精算課税制度を選択した場合、年間110万円までが非課税となる暦年課税は適用できず、一度相続時精算課税制度を選択すると元に戻すこともできません。
相続時精算課税制度を選ぶ際には、予定される相続財産や贈与の価額を計算し、慎重に判断することが大切です。

まとめ

贈与税とはなにかや、不動産売却で贈与税がかかるケース、贈与税の負担を軽減させる方法を解説しました。
不動産売却で贈与税を課されないようにするためには、適正価格で取引することが大切です。
福岡市東区などの福岡市内や周辺地域で不動産売却をご検討中の方は、「舞松原不動産株式会社」にお気軽にご相談ください。
不動産売却における査定のご依頼は、ホームページからも承っております。