不動産を相続する際に発生する税金の種類を解説！節税のための方法はある？

不動産を相続する際に発生する税金の計算方法

続いて、不動産を相続する際に発生する税金の計算方法についてご紹介します。
登録免許税
登録免許税は「固定資産評価額×0.4％」の計算式で算出できます。
固定資産評価額は市町村によって毎年見直しがおこなわれますが、実際の取引額とは差がある点に注意が必要です。
目安として建物は実際の建築費の50％から80％、土地は時価の60％から70％といわれています。
マンションの固定資産評価額は「マンション全体の評価額×持分割合」で求めることが可能です。
なお、持分割合は登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。
固定資産評価額は1,000円未満を切り捨てて税率を乗じ、算出した登録免許税額は100円未満を切り捨てます。
相続税
相続税は「課税価格×税率」で計算しますが、税率は下記の早見表のように異なります。

• 課税価格が1,000万円以下：税率10％
• 課税価格が3,000万円以下：税率15％、控除額50万円
• 課税価格が5,000万円以下：税率20％、控除額200万円
• 課税価格が1億円以下：税率30％、控除額700万円
• 課税価格が2億円以下：税率40％、控除額1,700万円
• 課税価格が3億円以下：税率45％、控除額2,700万円
• 課税価格が6億円以下：税率50％、控除額4,200万円
• 課税価格が6億円超：税率55％、控除額7,200万円

課税価格とは相続税の課税対象となる遺産の金額のことで、負債や葬式費用は差し引いて計算します。
さらに、この課税価格から基礎控除額を差し引いた金額を課税遺産総額といいます。
また、相続税の計算で注目したいのが法定相続人についてです。
法定相続人とは民法で定められた相続人のことで、被相続人の配偶者は常に法定相続人と定められています。
法定相続人には、次のように順位があります。

• 第一順位：子ども（子どもが亡くなっていれば孫、子どもと孫が亡くなっていればひ孫）
• 第二順位：被相続人の父母（父母の両方が亡くなっていれば祖父母）
• 第三順位：被相続人の兄弟姉妹（兄弟姉妹が亡くなっていれば甥と姪）

配偶者のほかは第一順位に当てはまる方が法定相続人となり、第一順位に当てはまる方がいなければ第二順位の方と順番に繰り下がっていきます。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×相続人の人数」で算出しましょう。
遺産を分ける際は下記のように割合（法定相続分）が定められており、遺言書がない場合はこの割合で計算するのが一般的です。

• 配偶者と第一順位の方：配偶者1/2、子ども（子どもが亡くなっていれば孫、子どもと孫が亡くなっていればひ孫）1/2
• 配偶者と第二順位の方：配偶者2/3、被相続人の父母（父母の両方が亡くなっていれば祖父母）1/3
• 配偶者と第三順位の方：配偶者3/4、被相続人の兄弟姉妹（兄弟姉妹が亡くなっていれば甥と姪）1/4

それでは、上記を踏まえて具体的に計算してみましょう。
今回は相続人が妻と子ども2人、課税遺産総額が2,200万円のケースを例に考えてみます。
それぞれの相続人の課税価格は、法定相続分を加味して計算すると下記のとおりです。

• 配偶者：2,200万円×1/2＝1,100万円
• 子ども（1人分）：2,200万円×1/2＝1,100万円、（子どもが2人なので）1,100万円×1/2＝550万円

この金額を上記の早見表に当てはめて計算すると、相続税は次のように算出できます。

• 配偶者：1,100万円×15％－50万円＝115万円
• 子ども（1人分）：550万円×10％＝55万円

今回のケースでは配偶者が115万円、子どもが1人につき55万円の相続税を支払います（その他控除は未考慮）。

不動産を相続する際に発生する税金を抑えるための対策とは

不動産を相続する際に発生する税金を抑えるための対策としては、制度や特例の活用をおすすめします。

節税対策はどうすれば良い？

節税対策として活用できる制度や特例は、おもに下記の3つです。
対策①住宅資金贈与制度
住宅を購入するための資金として贈与をおこなった場合、最大で1,000万円まで非課税になる制度です。
財産の使用用途が住宅の購入に限定されますが、相続税の課税対象からは除外されます。
対策②配偶者贈与制度
上記の住宅資金贈与制度と似ていますが、配偶者のみが利用できます。
住宅を購入するための資金として贈与をおこなった場合、最大で2,000万円まで非課税になる制度です。
配偶者であれば、こちらの制度を活用したほうが良いでしょう。
対策③相次相続控除
1回目の相続時に相続税を納税していることを前提として、10年以内に2回目の相続をおこなう場合、過去に支払った相続税の一部を控除できる特例です。

相続した不動産の活用予定がない場合は売却も検討しよう！

不動産を相続した場合、上記の制度や特例を利用して対策をすることも可能ですが、活用予定のない不動産は売却すると「相続税の取得費加算の特例」が利用できることも覚えておきましょう。
相続税の取得費加算の特例とは、譲渡所得税（売却益にかかる税金）の計算時に一定額の相続税を取得費に加算できるものです。
この特例が適用されると、譲渡所得税が軽減されます。
相続税の取得費加算の特例の期限は、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過するまでです。
活用予定のない不動産を所有すると維持費もかかり続けるため、特例の期限内に早めに手続きをおこなうことをおすすめします。

まとめ

今回は、不動産を相続した際に支払う税金の種類と計算方法、節税対策についてご紹介しました。
遺産が多いと多額の税金がかかるため、節税対策として活用できる制度や特例にも注目しましょう。
不動産売却における相続税の取得費加算の特例の利用には期限があるため、活用予定がない場合は早めに手続きすることをおすすめします。
舞松原不動産株式会社は、福岡市を中心に福岡市内および市内周辺地域の不動産売却をサポートしております。
今後、相続した不動産の売却を検討する際は、ぜひお気軽にご相談ください。