空き家を放置していると固定資産税が6倍になる？計算方法や節税方法を解説

所有している家に住まなくなってしまっても、固定資産税は所有者である以上、課税されます。
ところが、空き家を管理しないでずっと放置していると、固定資産税が高くなる場合があります。
この記事は福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で空き家を所有している方に向けて、空き家の固定資産税がなぜ高くなるのかや、固定資産税の計算方法と節税方法について解説します。

特定空き家に指定されると固定資産税が高くなる

親などから相続した家は住まずに空き家の状態にしておいても、所有者には固定資産税を払う義務があります。
ただし、その空き家を管理しないで放置した状態にしておくと、特定空き家に指定され、固定資産税が高くなってしまうというのはご存知でしょうか。
特定空き家とは、平成26年に制定された空き家対策特別措置法で規定されている空き家のことをいいます。
国や地方自治体が、空き家が周辺の住環境や景観を極めて損ねると判断した場合に、特定空き家に指定されます。
国土交通省の「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 第2章においては、次の条件のいずれかに該当していると、特定空き家と指定されます。

• 放置すれば倒壊する恐れがある空き家
• 放置すれば著しく衛生上の問題が発生する
• 適切な管理がされていないので、景観を損なう
• 周辺の生活環境を保全のため放置できない

では、なぜ固定資産税が高くなるのか、解説します。
通常の居住用の建物は住宅用地の特例という特別控除が適用されています。
住宅用地の特例とは、居住用の建物が建っている土地の固定資産税の税率を最大1/6にするというものです。
特定空き家は人が居住しておらず荒廃しているため、居住用の建物とみなされなくなり、その結果、住宅用地の特例の控除が受けられなくなってしまい、1/6の軽減税率が解除されます。
控除が受けられなくなると固定資産税は単純計算では6倍ですが、実質は最大4.2倍になります。
次に増税までの流れについて説明します。
特定空き家に指定されるのは、すぐに解除されるのではなく、猶予期間が設けられています。
まず、行政が空き家について調査をします。
調査をして、特定空き家の条件に該当すると判断して、特定空き家に指定されます。

• 行政から空き家の改善を求める「助言・指導」を受ける
• 改善しない場合、空き家の修繕及び除去するように「勧告」を受ける
• 改善しない場合、勧告後の翌年特例控除が受けられなくなり、増税となる

なお、増税しても空き家の状態を改善しない場合は、罰金が差し押さえられ、更に行政代執行によって強制的に空き家を解体されます。
この解体費用は改善しない所有者に請求され、それでも支払わない場合は、土地が公売され、解体費用に充当されることになります。

空き家の固定資産税の計算方法

次に固定資産税は居住用の建物が建っている場合には、住宅用地の特例という特別控除が適用されるため、固定資産税の税率が最大1/6になります。
しかしながら、特定空き家に指定されますと、住宅用地の特例という特別控除が受けられなくなります。
では、実際に実例をあげて、固定資産税の計算方法について解説します。
次の条件の場合の固定資産税を計算してみましょう。

• 家の評価額：500万円
• 土地の評価額：3,600万円
• 土地の広さ：300㎡

固定資産税は土地と建物は別の不動産としていますので、それぞれ評価額に税率を乗じて算出します。
通常居住用の建物が建っている土地建物の固定資産税は「固定資産税=家屋の評価額×固定資産税率1.4%」で計算をします。
建物の固定資産税：500万円×1.4%=7万円
固定資産税の住宅用地の特例は、土地に対してのみ適用されます。また、軽減税率も200㎡までが1/6、200㎡以上については1/3の軽減措置が適用されます。
3,600万円×1.4%×（200/300×1/6)+（100/300×1/3)＝11.2万円
「7万円+11.2万円=18.2万円」が住宅用地の特例を適用した場合の固定資産税となります。
では、住宅用地の特例が適用されない場合の固定資産税について計算します。
建物の固定資産税は「500万円×1.4%=7万円」で、土地の固定資産税は「3,600万円×1.4%=50.4万円」となります。
「7万円+50.4万円=57.4万円」が住宅用地の特例を適用されない場合の固定資産税となります。
このように住宅用地の特例の特別控除が適用されないと、固定資産税は大幅に高くなります。
更に行政からの勧告に従わない場合は、これに加えて罰金が課せられます。
特定空き家に認定されると最終的に空き家は解体される可能性があり、その費用も負担するということになります。
以上のことからも空き家を放置しておくメリットはないといえるでしょう。

空き家の固定資産税の節税方法について

このように空き家を放置すると、所有者にとって何もいいことはありません。
特に特定空き家に指定されますと、固定資産税が大幅に高くなるので、この問題を解決するために節税する方法について説明します。

空き家を貸す

まず今ある空き家を有効活用するという点から考えますと、親族などの賃貸するという方法があります。
親族に住んでもらうということになると、建物の管理をしてもらうことになるので、建物が荒廃することはありません。
それに加えて、空き家が居住に供すことになりますので、特定空き家の指定を解除することになるので、固定資産税は「住宅用地の特例」という特例控除が適用され、減税されます。
これと同様のやり方としては一般の方に貸し出すということも、同様の効果があります。
更に低所得者用の賃貸として貸し出しをすることで、「家賃低廉化補助制度」という補助金制度を利用できる場合もあり、最大月額4万円の補助を最長10年間受けることが可能です。
以上の賃貸に出す方法については、居住用の建物になるので、特定空き家の指定を解除することができることで、固定資産税も「住宅用地の特例」の特別控除を受けることができます。
また、毎月賃料が賃借人から支払われるため、インカムゲインも期待できるというメリットがあります。
一方で賃貸に出すことで、物件の管理や賃借人とのトラブルなど対応しなければなりませんし、賃貸に出す場合には、居住用にリフォームをする必要があります。
後は、建物の立地条件や賃料によっては、入居者が見つからないというリスクもあります。

空き家を売却する

他には、空き家の状態で売却してしまうという方法があります。
売却すれば、所有権が移転されるので、固定資産税の負担もなくなりますし、高値で売却できる可能性もあります。
また、空き家が相続した不動産であれば、相続から3年以内に売却をすれば、「相続空き家の3,000万円特例控除」を利用することができます。
この特別控除は、譲渡所得に適応しますので、売却益が3,000万円未満であれば、譲渡所得税を払う必要がありません。
また、空き家を取り壊して更地にして売却するという方法もあります。
この方法も、売却すれば固定資産税がかからなくなります。
ただし、建物を解体して売却ということになるので、売却されるまで「住宅用地の特例」の特別控除が受けられなくなりますので、固定資産税は高くなります。
また、解体費用も建物の規模によりますが、100万円強はかかってしまうという点もこの方法のデメリットになるでしょう。

まとめ

空き家の固定資産税について解説をしましたが、管理できない場合は有効利用するか、売却することが賢明な手段といえるでしょう。
舞松原不動産株式会社は、福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で不動産の取引を手掛けてきました。
空き家の取り扱いでお悩みの場合は、どうぞお気軽にご相談ください。