家を売却して借金を返済する際の確認事項と注意点について解説

住宅ローンなど借金の返済が苦しい場合、家を売却して返済に充てるケースは少なくありません。
その場合は、売却する前に確認すべきことや注意点などを事前に把握したうえで検討しましょう。
そこで今回は、借金返済のために家を売却する際、前もって確認しておくことや、家を売却できないケース、家を売却して借金を返済する際の注意点について解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内および市内周辺地域で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

借金返済のために家を売却する前の確認事項

まずは、借金を返済するために家の売却を検討する際に、あらかじめ確認しておくことについて解説します。
家を売却する前には、以下のようなことを確認する必要があります。

• 家族の了承を得ているか
• 住宅ローンの残債や借金の額
• 売却するために必要な諸費用
• 売却後に発生する税金

上記の内容について、順番に解説します。

家族の了承を得ているか

家族がいる場合、家の売却は個人で決められるものではありません。
住み慣れた家を離れることに抵抗がある家族もいるでしょう。
その家族が納得しないまま家を売却すると、そのことがきっかけで関係が悪くなる可能性があります。
したがって、借金返済のために家を売却する必要があることを家族に伝えてしっかり話し合い、全員が納得したうえで検討することが大切です。

住宅ローンの残債や借金の額

住宅ローンなど借金がいくらあるのかも、売却する前に確認しておかなければなりません。
なぜなら、借金の金額によっては、家を売却できないこともあるためです。
その具体的な内容については、次章で解説します。

売却するために必要な諸費用

家を売却するためには、さまざまな費用がかかります。
たとえば、印紙税や仲介手数料、測量費などで、金額の目安は物件価格の約3％～10％です。
なかには、売却代金が手元に入る前に支払う費用もあるため、どのような費用がいつ必要なのかを事前に確認しておくと安心です。
また、売却価格から諸費用を差し引いたお金で借金を返済することになるため、諸費用を差し引いたあとの金額で返済できるのかどうかを確認する必要があります。

売却後に発生する税金

家を売却して譲渡所得を得ると、その金額に対して所得税と住民税、復興特別所得税が課されます。
譲渡所得とは、家の売却価格から取得費（購入時にかかった費用）と譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引いた利益のことです。
そして、譲渡所得に課される3つの税金を総じて、譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は、家を売却した翌年に確定申告をして納税するため、売却によって利益を得た場合は、税金の支払わなければならないのです。
家を売却して残ったお金を使ってしまうと、翌年に譲渡所得税を支払うお金を準備しなければなりません。
したがって、家を売却する前に、どれくらいの利益が生じるのかについてもシミュレーションして把握しておくことが大切です。

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借金返済のために家を売却できないケース

家の売却代金を借金の返済に充てようと思っても、売却できない場合もあります。
それはどのようなケースなのかを事前に知っておくことも大切です。
そこで次に、家を売却することができないケースについて解説します。
家を担保にして住宅ローンなどの借金をする際には、金融機関が対象の家に「抵当権」を設定します。
抵当権は、債務者（お金を借りる方）が借金を返済できなくなった場合に、債権者（金融機関）がその家を競売にかけて債権を回収できる権利のことです。
抵当権が設定されている家を売却するためには、借金を完済して抵当権を抹消する必要があります。
その際には、「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかを確認しなければなりません。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、借金の残債額が売却価格より下回っている状態のことです。
この場合、不動産の売却代金で残債を完済することを前提に、問題なく売却を進められます。
アンダーローンで家を売却する場合、売却代金の決済と同時に、借金を完済して抵当権を抹消することができます。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、借金の残債額が売却価格より上回っている状態のことです。
この場合、不動産の売却代金で残債を完済することができません。
したがって、足りない分を自己資金で支払う必要があります。
また、すでに住宅ローンの返済が滞ってしまっているなど厳しい状況であれば、金融機関の同意を得て「任意売却」をおこなうのも選択肢の1つです。
任意売却とは、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、通常の流れで家を売却する方法です。
ただし、任意売却をおこなうには「住宅ローンを滞納している（信用情報機関に事故情報が登録される）」ことなどが一般的な条件となるため、あくまで競売を避けるための最終手段であることを理解しておきましょう。
売却代金を返済に充てたあとも借金が残るため、その残債については分割で返済していくことになります。

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借金返済のために家を売却するときの注意点

借金返済のために家を売却する前に確認すべきことや、売却できないケースがあることを前章で解説しましたが、注意点があれば事前に知っておきたいですよね。
そこで最後に、家を売却する際に知っておきたい注意点について解説します。
主な注意点は以下の3つです。

• 共同名義の場合は名義人全員の同意が必要
• 売却には時間がかかる
• 売却を急ぐときは買取も視野に入れたほうが良い

注意点の内容について、順番に解説します。

注意点1：共有名義の場合は名義人全員の同意が必要

家を夫婦や親子が共同で出資して購入するケースがよくあります。
また、相続した実家が兄弟の共有名義になっていることも少なくありません。
家が単独名義であれば、所有者の意思で売却することができます。
しかし、共有名義の家を売却するためには、名義人全員の同意が必要です。
自分の持分だけを売却することも可能ですが、買主を見つけることは困難です。
また、ほかの名義人とのあいだでトラブルになる恐れもあります。
したがって、共有名義の場合は、名義人としっかり話し合い、同意を得たうえで売却を進めましょう。

注意点2：売却には時間がかかる

家を売却するためには、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探すのが一般的です。
仲介で家を売却する場合、3か月～半年程度かかるのが一般的です。
家の状態や立地条件によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
借金の返済が苦しい場合、売却するまでに時間がかかるとそのあいだ滞納してしまう恐れがあります。
したがって、返済が苦しいと感じた時点で早めに売却を決断し、行動を起こすことが大切です。

注意点3：売却を急ぐときは買取も視野に入れたほうが良い

家を売却する際には、「買取」を利用するのも方法の1つです。
買取は、不動産会社が買主となって直接家を買い取るため、査定価格に納得すればすぐに契約に進むことができます。
売却活動で買主を探す必要がないため、契約締結後1週間～1か月程度で売却代金を得られます。
また、仲介で売却する場合、購入検討者が現れると、価格交渉に応じるのが一般的で、実際に手元に入るお金が売り出し価格より安くなることも少なくありません。
買取は、不動産会社が提示する査定額がそのまま手元に入る金額になるため、借金返済のための資金計画も立てやすくなります。
早く現金化して借金を返済したい、実際に手元に入るお金をわかったうえで売却したいという場合は、買取も視野に入れて検討することをおすすめします。

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まとめ

借金を返済するために家の売却を検討する際には、事前に家族の了承を得ることや、売却にかかる諸費用を確認する必要があります。
また、オーバーローンの場合は売却代金で借金を完済できないため、不足分を自己資金から返済するか、任意売却を検討しなければなりません。
借金の返済ができずに滞納するような状況になる場合は、早く現金化できる買取を検討しましょう。
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