不動産売買における「みなし贈与」とは？みなし贈与にならない方法も解説

親族間での不動産売買において、売買契約として成立した取引でも、税務上「みなし贈与」として課税される場合があります。
みなし贈与とされないためには、概念を正しく理解し、適切な対策を講じることが大切です。
そこで、不動産売買におけるみなし贈与とはなにか、みなされる条件とそうならないようにする方法について解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で、贈与税の課税を回避したい方および不動産を安価で譲りたいとお考え中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売買における「みなし贈与」とは？

不動産売買では、きちんとお金を支払って売買をおこなっても「みなし贈与」と判断され、贈与税がかかることがあります。
ここでは、みなし贈与とはなにかについて見ていきましょう。

みなし贈与とは

みなし贈与とは、売買契約書を作成して代金を支払ったとしても、取引価格が著しく安い場合などに、税務署が「実際は贈与したとみなして」贈与税を課税する制度です。
みなし贈与制度のもっとも重要な特徴は、当事者に贈与する意図がなかった場合でも適用されるという点です。
たとえば、時価3,000万円の不動産を500万円で売却したとします。
この場合、売主に善意の動機があり、贈与税を回避する意図はなかったとしても、差額の2,500万円については贈与があったものとして扱われるのです。
税務署は、取引の客観的な経済効果に着目して判断をおこないます。
これは贈与税の回避を防ぐためであり、もし当事者の意図が考慮されるとすれば、誰もが「贈与する意図はなかった」と主張することで課税を免れることができてしまうからです。
そのため、不動産取引をおこなう際は、当事者の善意の動機だけでは税務リスクを回避できないことを十分に理解しておく必要があります。

みなし贈与が発生しやすいのが「親族間取引」

みなし贈与が発生しやすいケースとして考えられるのが「親族間取引」です。
親族間取引とは、親族間同士で売買をおこなうことで、親から子へ不動産売却をおこなうケースなどが挙げられます。
では、なぜ親族間での不動産売買が、みなし贈与と判定されやすいのでしょうか。
それは、家族間では「相手のために安く売ってあげよう」という気持ちが働きやすく、結果として市場価格よりも大幅に安い取引が成立してしまうからです。
通常の第三者間の売買では、売主は「できるだけ高く売りたい」、買主は「できるだけ安く買いたい」という利害が対立します。
この対立により、自然と適正な市場価格に近い金額で取引が成立します。
しかし親族間では、売主が買主の経済的負担を軽くしたいと考え、相場よりもかなり安い価格で売却することが珍しくありません。
税務署は、このような親族間取引の特徴を十分に理解しており、親・子・孫・兄弟姉妹・配偶者などの親族間で不動産売買がおこなわれた場合、取引価格が適正かどうかをとくに厳しくチェックします。

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不動産売買におけるみなし贈与の条件について

みなし贈与と判定される条件は複数あります。
個別の事情によって判定が分かれる場合も多く、事前の十分な検討が必要です。
ここでは、不動産売買におけるみなし贈与の条件について解説します。

著しく低い価額での取引

みなし贈与の判定においてもっとも重要な要素は、売買価格が時価と比較して著しく低いかどうかです。
一般的に、売買価格が時価を大幅に下回る場合には、差額部分について贈与があったものとみなされます。
ただし「著しく低い価額」の具体的な基準は、法律で明確に定められているわけではありません。
しかし、実際は時価の70～80％を下回る場合に、みなし贈与のリスクが高まるとされています。
たとえば、時価5,000万円の不動産を3,000万円で売却した場合、差額の2,000万円について贈与税の課税対象となる可能性があります。

債務免除

債務免除の典型例は、親が子に不動産を売却する際に、子が親に対して負っていた借金を免除するケースです。
この場合、不動産の売買価格が適正であっても、債務免除の部分について贈与があったものとして扱われます。
また、売買代金の分割払いにおいて、通常よりも著しく低い利率を設定した場合や無利息とした場合には、利息相当額について贈与とみなされる可能性があります。

ケースごとの個別判断

みなし贈与の判定基準は、とくに法律で定めらているわけではありません。
そのため、実際は、過去の裁判の判決などをもとに判断します。
なので、同じような取引条件であっても、その背景事情や取引の実行状況によって判定が分かれる点に注意しましょう。

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不動産売買でみなし贈与にならないようにする方法

みなし贈与とされないためには、価格設定や社会通念上適正であるかどうかが重要になります。
ここでは、不動産売買でみなし贈与と判断されない方法を解説します。

適正な売買価格設定

みなし贈与を回避するためのもっとも基本的かつ効果的な方法は、時価に基づいた適正な売買価格を設定することです。
適正価格での取引により、贈与性を疑われるリスクを大幅に軽減することができます。
適正な売買価格を設定するためには、まず正確な時価を把握することが必要です。
不動産会社に査定依頼したり、近隣の類似物件の取引事例を調査したりすることで、市場価格の水準を把握できます。

時価の80％を基準にする

一般的に、売買価格が時価の80％以上であれば、みなし贈与のリスクは大幅に軽減されるとされています。
この80％基準は法的に定められているものではありませんが、税務実務において一つの目安として広く認識されています。
そのため、売買価格を不動産の評価額の80％以上に設定するようにしましょう。
もちろん評価額の80％を目安にするだけでなく、複数の評価方法と比較し、価格設定の根拠を明確にすることも重要といえるでしょう。

専門家への依頼と相談

親族間での不動産取引を安全に実行するためには、税理士、不動産会社、不動産鑑定士、司法書士などの専門家への依頼と相談が不可欠です。
専門家の関与により、取引の客観性と適正性を高めることができます。
税理士への相談では、税金面での適切なアドバイスを受けることができるでしょう。
また、税制改正や最新の判例・通達についても情報提供を受けることで、常に最新の対策を講じることができます。
不動産会社への相談では、適正な売買価格の設定および物件評価のアドバイスを受けることが可能です。
また、司法書士による登記手続きや契約書作成のサポートも欠かせないでしょう。
さらに、不動産鑑定士による鑑定評価書の取得は、時価の客観的証明として極めて重要です。
このように、親族間取引をおこなう場合は、専門家から適切なアドバイスを受けることで、リスクなくスムーズな売買を実現できます。

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まとめ

親族間での不動産売買では、贈与の意図がなくてもみなし贈与として課税される可能性があります。
みなし贈与とは、代金を支払ったとしても取引価格が著しく安い場合などに、税務署が「実際は贈与したとみなして」贈与税を課税する制度です。
回避するには時価の80％以上での取引価格設定、不動産鑑定士による適正な価格評価、専門家への相談が重要といえるでしょう。
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