遺留分とは？不動産評価額の決め方や決まらない場合の対処法を解説

遺言書の内容により、特定の相続人に相続分が集中してしまうケースがあります。
もし遺産を受け取れない方がいる場合、遺留分が侵害されている可能性があるため注意が必要です。
また、遺産のなかに不動産がある場合、不動産の評価方法を決めなけばならず、相続人の間で揉めるリスクが高まります。
今回は、遺留分の基本的な内容と不動産評価額の決め方、評価額が決まらない場合の対処法について解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で不動産相続を予定されている方は、ぜひ参考になさってください。

遺留分とは？制度の概要と計算方法について

財産を誰にどのくらい相続させるかは、被相続人が自由に決めることができます。
被相続人が生前に有効な遺言書を残しておけば、法定相続人以外の方へ財産を渡すことも可能です。
しかし、法定相続人には「遺留分」という権利が法律で認められており、これを無視して遺産分割をおこなうことはできません。
まずは、この遺留分がどのようなものかを理解しておきましょう。

遺留分とは

遺留分とは、法律で定められた相続人の最低限の取り分を保障する制度のことです。
被相続人は遺言などで自由に財産を分けることができますが、法定相続人には必ず一定の遺産を受け取る権利が認められており、この権利を「遺留分」といいます。
遺留分があることで、相続人は生活の基盤を守るために一定の遺産を確保でき、遺言による不公平な相続を防ぐ役割を果たします。
ただし遺留分を主張できるのは、配偶者、子どもや孫、親や祖父母に限られ、兄弟姉妹は対象外です。
もし、遺言書の内容によって特定の方に遺産が集中すると、遺留分を侵害された相続人との間でトラブルになる可能性があります。
円満な相続を進めるためには、被相続人が遺言を作成する段階で遺留分に十分配慮しておくことが大切です。
また、相続人側としても、遺留分を侵害される内容の遺産分割がおこなわれた場合には、自分の権利を正しく主張する必要があります。
遺留分制度を正しく理解し、誰にどの程度の割合が認められるのかを把握しておくことが、トラブルを防ぐ第一歩となります。

遺留分の計算方法

遺留分は、法律で決められた計算式に基づいて算出します。
計算方法は次のとおりです。
遺留分＝財産の評価額×遺留分割合×法定相続分
まず、全財産の金額に遺留分割合を掛け、その結果に法定相続分を掛けると、各相続人の遺留分が求められます。
遺留分割合は、通常は 1/2（2分の1）、相続人が直系尊属（親や祖父母）のみの場合は 1/3（3分の1） です。
たとえば、3,000万円の財産があり、法定相続人が配偶者1人と子ども2人の場合の計算は以下のとおりです。

• 配偶者の遺留分：3,000万円×1/2×1/2＝750万円
• 子ども1人あたりの遺留分：3,000万円×1/2×1/4＝375万円

なお、相続財産の中に不動産が含まれている場合には、まず不動産の評価額を算定する必要があります。
評価額の算出方法にはいくつか種類があり、それぞれ特徴が異なるため、次章で具体的な方法を解説します。

▼この記事も読まれています
遺産分割協議とは？相続トラブルと解決策について解説！

遺留分の計算に必要な不動産評価額の決め方

前述のように、遺留分を算定するには相続する不動産の価値を明確にすることが欠かせません。
しかし、不動産の評価には複数の方法があり、採用する方法によって算出額が変わることがあります。
そのため、どの評価方法を採用するのかをめぐって相続人同士で意見が食い違うことも少なくありません。
揉めずに納得のいく評価をおこなうためには、それぞれの評価方法の特徴をよく理解しておくことが大切です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を算定する際の基準となる価格です。
毎年届く「課税明細書」や、市区町村役場で発行してもらえる「固定資産税評価証明書」に記載されています。
この評価額は時価よりも低く、公示地価（市場価格に近い価格）の70％程度である場合が一般的です。

路線価

路線価は、道路に面した土地の1㎡あたりの価格を表したものです。
相続税や贈与税の計算に使われるもので、「相続税路線価」とも呼ばれます。
路線価も時価より低く、公示価格の80％程度で設定されるのが一般的です。

公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の土地価格を発表したものです。
不動産取引や公共事業に伴う土地取得価格の基準、相続税や固定資産税の基準などに用いられます。
市場で実際に取引されると想定される価格に近く、もっとも時価に近い評価額といえます。

地価調査標準価格

地価調査標準価格は、1年に1回、都道府県が指定した基準地について不動産鑑定士が調査・評価をおこない、その結果を公表するものです。
公示地価よりも発表時期が半年遅いため、地価の動向をより新しい時点で把握できるのが特徴です。
相続や不動産売却の際には、公示地価と併せて参考にされることが多く、土地の価格を多角的に判断するための重要な指標のひとつといえます。

実勢価格

実勢価格は、不動産が実際に市場で取引された価格のことです。
売主と買主の合意によって成立する価格であり、「不動産の時価」とも呼ばれます。
市場の動向によって変動するのが特徴で、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで参考となるデータを確認できます。

▼この記事も読まれています
相続における遺言書の種類は？それぞれのメリット・デメリットについても解説

不動産評価額が決まらない場合の対処法

不動産の評価額を決定するには、相続人全員の合意が必要です。
相続人が多い場合などは話し合いが難航し、なかなか評価額が決まらないことも珍しくありません。
このような場合には、以下の方法を検討しましょう。

不動産鑑定士に依頼する

評価額について意見が分かれる場合には、不動産鑑定士に鑑定を依頼するのが有効です。
専門家である不動産鑑定士が第三者の立場から公正な評価額を提示してくれるため、他の相続人も納得しやすくなります。
ただし、依頼時には鑑定費用を準備しなければならず、数十万円程度の費用負担が発生する点には注意が必要です。
また、不動産鑑定士による評価結果は必ずしも市場価格と一致するとは限らないため、その点も理解したうえで依頼することが大切です。

弁護士に相談する

相続人同士で対立が深まっている場合には、法律の専門家である弁護士に相談してみましょう。
弁護士の助言を受けることで、感情的にならずに冷静な判断を下せるようになる可能性があります。
また、弁護士であれば話し合いや手続きの代行も可能なので、相続問題全体のサポートをお願いするのも一つの方法です。

裁判所に調停を申し立てる

上記の方法を試しても相続人同士の話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所への調停申し立てを検討します。
それでも合意に至らない場合には、簡易裁判所または地方裁判所に訴訟を提起することが可能です。
訴訟では、提出された証拠をもとに裁判所が不動産の時価を認定しますが、主張した内容が認められないこともあります。
調停や訴訟は、あくまで最終手段と考え、できる限り話し合いや専門家への相談によって解決を目指しましょう。

▼この記事も読まれています
代襲相続とは？発生するケースや代襲相続人となる範囲

まとめ

遺言書の内容が偏っている場合には、法定相続人には自らの取り分（遺留分）を主張できる権利があります。
遺留分は配偶者・子・直系尊属に保障された最低限の取り分であり、「財産の評価額×遺留分割合×法定相続分」で計算されます。
とくに不動産が含まれる場合、評価方法の選び方で金額が異なるため、合意が難航しやすい点に注意が必要です。
福岡市の不動産売却なら舞松原不動産株式会社へ。
福岡市東区エリアで実績豊富な不動産会社で、昭和48年創業の安心していただける実績があります。
売主様に寄り添ったご提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。