空き家を売却する方法と手順とは？かかる費用と注意点も解説

空き家を売却したいものの、どのような方法で売却したほうが良いのか悩んでいる方もおられるのではないでしょうか。
売却時には、税金や手数料などの費用もかかるうえ、注意すべき点も多いため、あらかじめ売却手順について把握しておくことをおすすめします。
そこで、空き家を売却する方法・手順と、売却時にかかる費用、注意点を解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で、空き家売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却の方法と手順とは？

空き家を売却する方法は複数ありますが、そのなかでも代表的な方法が「そのまま売却する方法」「更地にして売却する方法」「買取で売却する方法」があります。
ここでは、この3つの売却方法の手順、そして特徴について解説します。

売却方法①空き家をそのまま売却する

1つ目の売却方法は、空き家をそのままの状態で売却する方法です。
そのままの状態で売却する方法は、さらに「中古住宅で売却する方法」と「古家付き土地として売却する方法」の2つに分けられます。
空き家の状態が比較的良い場合は、中古住宅として売却すると良いでしょう。
また、建物が古く価値がない状態の場合は、古家付き土地として、土地をメインとして売却する方法もあります。
そのままの状態で売却すれば、リフォーム費用や解体費用をかけずに売却できるメリットが得られます。
一方で、買主側からしてみると、リフォームや解体をする必要があるため、値引きなどを求められる可能性が高いでしょう。

売却方法➁更地にして売却する

2つ目の売却方法は、空き家を解体して更地にしてから売却する方法です。
更地にすれば、土地の状態がわかりやすくなるだけでなく、新築を建てる方からの需要が期待できるでしょう。
また、買主の立場からすれば、空き家を解体したりリフォームしたりする手間がありません。
そのため、スムーズに売却できる可能性が高いでしょう。
ただし、解体費用がかかる点や、住宅用地の特例が適用外となり、固定資産税が高くなる恐れがあります。

売却方法③不動産買取を利用する

空き家を売却する相手は、個人の買主だけとは限りません。
不動産の買取を専門的に扱っている不動産会社（買取業者）へ直接売却する方法もあります。
不動産買取の場合は、個人の買主を探す必要がないため、査定額や条件に納得後すぐに売買契約にて売却することが可能です。
そのため、短期間でスムーズに現金化できるメリットがあります。
ただし、市場価格よりも買取価格が低くなってしまう点がデメリットといえるでしょう。

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空き家の売却時にかかる費用

空き家を売却する際は、さまざまな費用や税金がかかります。
売却時に慌てないためにも、かかる費用については把握しておきましょう。
ここでは、売却によって発生する費用について解説します。

費用と税金①登録免許税

相続などで空き家を所有した場合、亡くなった方から相続人へ名義を変更する手続きが必要になります。
その際にかかる税金が、登録免許税です。
登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で計算されます。

費用と税金➁印紙税

不動産売却の売買契約書にかかる税金が、印紙税です。
印紙税は、売却価格に応じて納める税額が決まっています。
なお、令和9年3月31日までに作成される売買契約書については、軽減措置が適用されます。

費用と税金③譲渡所得税

空き家売却で利益が生じた場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
譲渡所得税は、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
利益（譲渡所得）にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年以内の場合が39.63%、5年を超える場合は20.315％です。
利益が生じた場合は、売却した翌年に確定申告をおこない納税します。

費用と税金④仲介手数料

空き家売却において不動産会社に仲介を依頼し、買主と売買契約が成立した場合に発生するのが仲介手数料です。
仲介手数料は、売却価格に応じて上限額が定められています。
たとえば、売却価格が3,000万円の場合は、「3,000万円×3％＋6万円＝96万円（税抜き）」となります。

費用と税金⑤解体費用

空き家を更地にして売却する際は、解体費用もかかります。
解体費用は、木造住宅の場合1坪4万円程度であるため、30坪の場合は120万円程度必要です。
また、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、さらに費用が高くなります。
さらに、空き家の状態や立地によっても費用が異なってきます。
このように、空き家を売却する際は、さまざま費用がかかる点に注意しましょう。

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空き家を売却するときの注意点

最後に、空き家を売却するときの注意点を解説します。
スムーズに売却を進めるためにも、注意すべき点はしっかりと把握しておきましょう。

注意点①相続時は名義変更をおこなう

相続した空き家を売却する際は、亡くなった方から相続人へ名義変更を忘れずにおこなうように注意しましょう。
空き家を売却できるのは、所有者のみです。
亡くなった方の名義のままでは、売却することはできません。
また、2024年4月から名義変更は義務化となっています。
手続きをおこなわないまま放置すると、ペナルティが科される可能性があるため注意しましょう。

注意点➁空き家の状態を確認しておく

空き家を売却する際は、事前に状態を確認しておくことも大切です。
とくに建物や設備に不具合が生じていないか、また地盤の状態も確認しておきましょう。
仮に、事前に不具合や瑕疵が見つかった場合は、すぐに対処でき売却後のトラブルを回避することができます。
もし建物の耐震性が低く、かつ修繕が難しい場合は、空き家を解体して更地にすることも検討しましょう。

注意点③更地にするタイミングを考慮する

建物が古く更地にしてから売却をする場合は、タイミングに注意が必要です。
なぜなら、更地にすることで、これまで適用されていた住宅用地の軽減税率が受けられなくなってしまうためです。
軽減税率の適用外となると、固定資産税が大幅に増えてしまう可能性があります。
そのため、更地にする場合は、固定資産税の課税額が決まる1月1日を過ぎてからおこなうのがおすすめです。
タイミングに考慮することで、負担する固定資産税が抑えられるでしょう。

注意点④売却は余裕をもっておこなう

不動産売却では、一般的に3～6か月の期間を要するとされています。
なかでも買主を見つける売却活動では、必ずしもスムーズに買主が見つかるとは限りません。
また、売り急いでいると、想定していた価格よりも大幅に下げて売却することにもなり兼ねません。
そのため、売却する際は余裕をもったスケジュールを立てることをおすすめします。

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まとめ

空き家を売却する方法は、そのままの状態や更地、不動産買取などいくつかあるため、空き家の状態や状況によって判断すると良いでしょう。
また、売却時には、仲介手数料や解体費用、登録免許税、譲渡所得税などの税金がかかる点も理解しておく必要があります。
さらに、相続時には名義変更をおこなうことや、解体時には更地にするタイミングを考慮する点に注意し、スムーズな売却を目指しましょう。
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