空き家を相続した際に相続税はどうなる？計算方法や対策を解説

空き家は近年増加傾向にあるため、これから空き家を相続するケースも増えていくことが予想されます。
では、空き家を相続した場合でも、相続税はかかるのでしょうか。
そこで、空き家の相続税はどうなるのか、計算方法や相続税対策について解説します。
福岡市東区を中心に福岡市内及び市内周辺地域で、空き家を相続する予定のある方はぜひ参考になさってください。

空き家の場合は相続税はどうなる？

被相続人（亡くなった方）の遺産を相続すると、相続した金額によっては相続税が課されます。
では、誰も住んでいない空き家を相続した場合も、相続税はかかるのか気になるところです。
ここでは、空き家を相続した際の相続税はどうなるのか、また利用できる特例制度について解説します。

誰も住んでいない空き家でも相続税はかかる

結論からいえば、誰も住んでいない空き家であろうが、相続した場合は相続税の課税対象となります。
ただし、相続税には一定の金額までは非課税となる基礎控除が設けられています。
そのため、相続財産の総額が基礎控除額を超えなければ、相続税がかかることはありません。
逆にいえば、基礎控除額を超えた場合は、その金額に対して相続税がかかります。

空き家にも「小規模宅地等の特例」は適用される？

不動産を相続する際は、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が適用されます。
この特例は、所有する土地のうち330㎡までの部分の相続税評価額を80％減額できる制度です。
つまり、小規模宅地等の特例が適用されれば、大幅に相続税を節税することができます。
ただし、空き家の場合は、この特例を利用できないケースがほとんどです。
利用できないケースとは、以下のような場合です。

• 被相続人（亡くなった方）が空き家として所有していた場合
• 被相続人が亡くなり空き家となった場合

小規模宅地等の特例が適用されるのは、被相続人と同居する相続人が相続した場合です。
被相続人が空き家として所有していた家は、被相続人の自宅ではないため、この小規模宅地等の特例は適用されません。
また、被相続人が亡くなったことにより空き家となった場合も、相続時点で誰も住んでいないため適用条件を満たしていません。
ただし、被相続人の配偶者が相続した場合や、一定要件を満たす持ち家のない相続人が相続した場合は適用されることがあります。
また、被相続人が老人ホームに入居していたために空き家となっていた場合は、適用できる可能性があります。
このように空き家を相続した場合は、小規模宅地等の特例が適用されないケースが多いため、相続税が割高になる可能性が高いでしょう。

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空き家を相続した際にかかる相続税の計算方法

前述したように、空き家は小規模宅地等の特例が適用されないケースが多く、相続税が通常よりも割高になる傾向にあります。
では、実際にどのくらいの相続税がかかるのか具体的な例を挙げて計算してみましょう。
相続税を計算する際の基本的な流れは以下のとおりです。

• 基礎控除額を確認する
• 課税遺産総額を計算する
• 速算表を使って税額を計算する

それぞれ順にご説明します。

流れ①基礎控除額を確認する

相続税には一定の金額まで控除できる基礎控除が設けられています。
基礎控除額を相続財産の総額から差し引いた金額が課税対象となります。
そのため、まずは基礎控除額がいくらになるか確認しなければなりません。
基礎控除額は以下の計算式で算出することができます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）
たとえば、相続人が1人の場合は「3,000万円＋（600万円×1人）＝3,600万円」となり、この場合の基礎控除額は3,600万円となります。
つまり、相続財産の総額が3,600万円以下であれば、相続税がかかることはありません。

流れ②課税遺産総額を計算する

続いて、課税遺産総額を計算する必要があります。
課税遺産総額は、相続財産の総額から基礎控除額を差し引いた金額です。
たとえば、相続財産が1億円で、先ほどと同様に相続人が1人の場合は、以下のように計算します。
課税遺産総額＝1億円－3,600万円（基礎控除額）＝6,400万円
小規模宅地等の特例が適用されなかった場合は、この6,400万円が相続税の課税対象となります。

流れ③速算表を使って税額を計算する

課税遺産総額を計算したら、次は相続税の速算表から税率と控除額を確認し、相続税額を算出します。
相続税の速算表は国税庁のホームページから詳細を確認できますが、一部を抜粋すると以下のとおりになります。

• 1,000万円以下：税率 10％、控除額 なし
• 3,000万円以下：税率 15％、控除額 50万円
• 5,000万円以下：税率 20％、控除額 200万円
• 1億円以下：税率 30％、控除額 700万円
• 2億円以下：税率40％、控除額1,700万円

先ほどの例で考えると、相続財産は1億円以下に該当するため、税率が30％、控除額が700万円となります。
そのため、相続税は「6,400万円×30％－700万円＝1,220万円」となります。
なお、今回は相続人1人のケースで計算しましたが、相続人が2人以上いる場合は、財産の取得割合に応じて按分しなければなりません。

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誰も住んでいない空き家の相続税対策

相続が始まってからの税金対策は限られているため、できれば相続が発生する前から対策を講じておくことが大切です。
ここでは、相続発生前と相続発生後にできる対策を解説します。

相続発生前におこなう対策

空き家の相続に伴う税金対策として、相続開始前におこなえる対策は以下の3つがあります。
対策1：被相続人と同居する
被相続人の生前に同居親族となっておけば、小規模宅地等の特例が適用され相続税を抑えることができます。
ただし、その際は単に住民票を移すのではなく、生活の拠点を移すことが重要です。
一時的な同居は認められないため注意しましょう。
対策2：賃貸物件として貸し出す
空き家を賃貸物件として貸し出せば、小規模宅地等の特例が利用できる可能性があります。
相続人が賃貸物件を継続すれば、200㎡までの土地の相続税評価額を50％減額できます。
ただし、相続開始までに3年以上継続している必要があるため、早めに対策を講じておくことが大切です。
対策3：生前に売却する
空き家を相続して割高な相続税を課されるなら、思い切って生前に売却してしまうのも1つの方法です。
また、売却し現金化すれば相続をスムーズにできるメリットもあります。
ただし、相続税評価額より実際の売却価格が高い場合は、かえって相続税が高くなるケースもあるため税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

相続発生後におこなう対策

相続が発生した場合は、残念ながら相続税を節税することはできません。
しかし、相続後に空き家を売却した場合は、空き家売却時の特例が適用され、所得税を節税できる可能性があります。
その際に使える特例は「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」です。
この特例は、相続した空き家を売却した際に生じた売却益（譲渡所得）から、3,000万円まで控除できる制度です。
ただし、家屋と土地の両方を相続していることなど、いくつかの適用条件を満たす必要があります。

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まとめ

相続した空き家は小規模宅地等の特例が適用されないケースが多いため、通常よりも相続税が割高になる傾向にあります。
しかし、相続発生前に同居しておくなど対策しておけば、相続税を軽減できる可能性があるでしょう。
また、相続発生後であれば、売却による特例を利用すると所得税を節税することができます。
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