成年後見人による不動産売却方法とは？住居用と非住居用で異なる手順と注意点

もし親が認知症になり判断能力が低下してしまったら、不動産売却などの法律行為はおこなえません。
では、介護費用や医療費などの捻出のために、親の所有する不動産を売却する必要がある場合はどうしたら良いのでしょうか。
そのようなときは、成年後見制度を利用することで不動産売却が可能です。
今回は、福岡市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、成年後見人による不動産売却方法について解説します。

成年後見制度とは？成年後見人の支援により不動産売却が可能に

成年後見制度とはどのような制度なのでしょうか。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が不十分な方を保護・支援するための国の制度です。
社会生活において、不動産の売買や賃貸借契約の締結、金銭の貸し借りといった法律行為が必要な場面は多くありますが、判断能力の低下している本人が法律行為をおこなうとどうでしょう。
不当に高額な商品を騙されて購入してしまうなど、本人にとって不利益となる危険性があります。
そこで必要となるのが成年後見制度です。
成年後見制度により後見人を選任し、本人を保護するために必要な法律行為を代行できる権利を与えるのです。

成年後見人による支援内容とは

判断能力の低下した本人は、家庭裁判所の監督下で成年後見人から「財産管理」と「身上監護」における支援を受けることができます。
財産管理では、成年後見人が本人に代わって本人名義の預貯金や不動産といった財産の管理・運営をおこない、本人に不利益が生じないよう保護するための支援です。
また身上監護とは、介護契約や施設への入所手続きを代行するといった生活を支援することです。

成年後見制度は2種類ある

成年後見制度には、本人が後見人を選ぶ「任意後見制度」と、家庭裁判所が後見人を選定する「法定後見制度」の2種類があります。
任意後見制度とは
任意後見制度とは、本人に十分な判断能力があるうちに、将来、認知症などが原因で判断能力が低下した場合に備えてあらかじめ任意後見人を選任しておく制度です。
任意後見制度は、本人と本人が選んだ任意後見人との間で任意後見契約を締結することで成立し、代理権を与える内容は基本的に自由に決めることができます。
また、任意後見契約は公正証書として公証人に作成してもらうため、高い証明力があります。
本人の意思により信頼できる方を任意後見人として選任できるため、任意後見契約を結んでおくことで将来的な安心が得られるでしょう。
なお、家庭裁判所は任意後見人がおこなう支援内容の監督者として任意後見監督人を選任し、万が一不正などがあった場合には任意後見人を解任できるようになっています。
法定後見制度とは
一方、法定後見制度は本人の判断能力が不十分な状態で利用する制度です。
認知症などにより判断能力が低下してしまった場合に申立てをすることで、家庭裁判所が選任した法定後見人が本人に代わって法律行為などをおこなえるようになります。
法定後見人に認められる権限は3つあり、本人に代わって法律行為をおこなう代理権、本人の法律行為に対して同意を与える同意権、本人の法律行為を取り消すことができる取消権です。
これらの権限は本人の自立レベルに応じてその範囲の大きさが異なり、自立レベルの高い順に補助・補佐・後見と3段階にわかれています。
3段階にわけることで、より柔軟に制度を利用しやすくなっているというわけです。

不動産売却前に知っておきたい成年後見人の申立て手続き

成年後見制度を利用するには、本人の住所を管轄する家庭裁判所に対して申請をおこなう必要があります。
申立ての手続き方法と必要書類についてみていきましょう。

成年後見申立ての手続き

1.成年後見制度開始の審判を申立てる
成年後見申立ての手続き方法は、まず「成年後見制度開始審判申立」により成年後見人の選任を家庭裁判所に申立てます。
申立てができるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・検察官などです。
2.家庭裁判所による審理か始まる
申立てが受理されると、家庭裁判所により成年後見人の選任を認めるかどうかの審理が始まります。
家庭裁判所の調査官は、申立人・本人・後見人の候補者から事情を聞くとともに、親族同士の争いがないかどうかの確認をおこないます。
また、必要があると判断された場合には、医師により本人の判断能力の程度を鑑定しますが、鑑定がおこなわれる方は全体の10％ほどです。
3.成年後見人が選任される
家庭裁判所が後見開始の審判をだし、成年後見人を選任します。
裁判所がもっとも適していると思う人物を後見人として任命するため、親族以外の弁護士や司法書士などが選任されることもあります。
申立てをする際に後見人の候補者を推薦することはできますが、別の人物が後見人に選ばれることもあると理解しておきましょう。

成年後見申立て手続きにおける必要書類

一般的に成年後見申立ての手続きには以下の書類が必要となります。

• 申立書、申立事情説明書
• 戸籍謄本（本人・後見人候補者）
• 住民票（本人・後見人候補者）
• 本人の診断書
• 財産目録
• 親族関係図
• 財産や収支の裏付け資料

必要書類は、手続きをおこなう家庭裁判所によっても異なる可能性があるため、事前に確認しましょう。

成年後見人による不動産売却方法は？住居用と非住居用の違い

成年後見人による不動産売却方法は、通常の不動産売却の流れとは異なる点があるため事前に把握しておくと良いでしょう。

成年後見人による不動産売却方法

本人の所有する不動産売却を成年後見人がおこなうときの流れは次のとおりです。

• 不動産の査定依頼
• 不動産会社に不動産売却を依頼する
• 購入希望者と売買契約の案を作成
• 家庭裁判所へ申立てをおこなう
• 家庭裁判所から許可がおりたら売却代金の決済と物件の引き渡し

通常の不動産売却の流れでは、購入希望者がみつかり、条件が合致した時点で売買契約へ進みます。
しかし成年後見人による不動産売却では、売買契約に「停止条件」を付けて契約を締結します。
こうすることで、裁判所から不動産処分の許可を得られなかった場合は契約が無効となるのです。
ただし、家庭裁判所の許可が必要なのは、売却する不動産が本人にとって居住用の不動産である場合のみです。

居住用不動産と非居住用不動産

本人を保護する観点から、居住用不動産は家庭裁判所の許可を得なくては売却できません。
居住用不動産とは、居住中の不動産だけでなく、将来居住する予定の不動産や介護施設へ入所する前、入院する前に居住していた不動産を指します。
家庭裁判所の許可を得るには「居住用不動産処分許可の申立て」の提出が必要です。
家庭裁判所では、その売却が本人にとって必要なものなのか、売却条件が適切であるかなどを慎重に審査し、許可するか否かを判断します。
なお、許可なく居住用不動産を売却してしまった場合には、その契約は無効となるため注意が必要です。
一方、非居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可は必要なく、成年後見人の判断でできるとされています。
しかし、その際も合理性のある売却理由が求められます。
また、後見監督人が選任されている場合には、後見監督人の同意を得なくては不動産売却はおこなえません。
非居住用不動産に該当するか、不動産売却理由に合理性があるかといった判断に迷ったときは、事前に家庭裁判所へ相談してみると良いでしょう。

まとめ

本人の判断能力が低下した場合でも、必要性のある不動産売却であれば成年後見人によりおこなうことが可能です。
将来への備えとして、任意後見制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
私たち「舞松原不動産株式会社」では、福山市東区を中心に福山市周辺エリアで不動産売却のサポートをしています。
不動産に関するお悩みは、お気軽に弊社へご相談ください。